"서울 지분경매, 지방보다 낮은 낙찰가율 기대할 수 있어"

"투자자는 실수요자와 경쟁해선 안 된다. 경쟁률이 낮거나 '감정가 대비 낙찰가 비율'(낙찰가율)이 낮은 물건을 공략하라."


이주현 지지옥션 선임연구원은 20일 '머니S'가 주최한 제17회 머니톡콘서트 '불황 파고 넘는 부동산 투자전략'에서 '고금리 시대, 주거용 부동산 경매 투자전략'을 주제로 강연하며 이 같이 말했다.

이 연구원은 최근 경매시장에서 실수요자들이 많이 찾는 현상이 나타났다고 진단했다. 원자재 가격 급등 영향으로 신규 아파트 분양가 상승이 지속됨에 따라 보다 낮은 가격에 부동산 투자 기회가 열린 경매시장으로 투자금이 몰리는 것으로 분석된다. 투자자의 입장에서 실수요자가 선택할 확률이 낮은 물건을 공략해야 한다는 게 이 연구원의 조언이다.


그는 "선순위 임차인이 있는 물건이거나 전세권이 설정된 경우 투자 위험이 크므로 신중하게 투자해야 한다"면서 "실수요자와 경쟁해선 안 된다"고 말했다.

경기 수원시 영통구의 한 주상복합 아파트는 최저 가격이 감정가 7억6100만원에서 계속되는 유찰로 1억8200만원까지 떨어졌다. 해당 아파트의 임차인 A씨는 전입일자가 2016년이지만 등기부 등본을 확인한 결과 말소기준권리가 2018년이었다.


이 연구원은 "이 경우 대항력이 있는 임차인이라고 볼 수 있다"면서 "임차인이 배당 요구도 하지 않고 경매 절차에서 임차인의 요구 금액도 모르기 때문에 투자 위험이 있는 물건"이라고 설명했다.

'지분경매'에 대한 팁도 제시됐다. 지분경매는 해당 부동산에 대한 가치평가가 무엇보다 중요한데 지분을 해결하는 과정이 길어질 수 있는 만큼 장기 계획을 세워야 한다.


이 연구원은 "지분경매의 경우 경쟁률이 떨어질 수 있는데 낙찰가율도 상대적으로 낮아 투자 가치가 있다"면서 "특히 서울의 물건은 금액이 높다 보니 오히려 지방보다 낙찰가율이 더 낮다"고 강조했다. 지분경매를 낙찰받을 경우 유의사항에 대해 이 연구원은 "다른 공유자와 합의 후에 부동산 전부를 매도하고 비율대로 대금을 정산하는 방법이 있다"고 조언했다.