국토연구원 "역전세 위험 여전"… 과도한 전세가율 관리 필요

정부의 부동산 정책 대응에도 역전세난에 대한 위험이 여전한 것으로 나타났다. 전세보증금을 총부채상환비율(DSR)에 포함하는 등의 관리가 필요하다는 의견이 제기된다.


박진백 부연구위원은 지난 15일 발표한 '역전세 발생 추이와 보증금 미반환 위험 연구' 자료를 통해 역전세 발생 증가가 보증금 미반환 위험을 심화시킬 수 있다고 분석했다. 지난해 이후 발생한 역전세난 현상으로 인해 보증금을 반환하지 못하는 임대인이 늘어나면서 법원 경매, 임차권등기명령, 전세보증금 보증사고 등도 늘고 있다고 한다.





해당 연구는 KB 전세가격지수와 국토교통부 실거래가격자료를 이용해 역전세 발생 여부와 추이를 진단하고 분석했다. 주택통계를 집계한 1986년 이후 전국 기준으로 4차례 발생한 것으로 나타났다. 첫 번째는 IMF 외환위기 당시로 1998년 3월 발생, 23개월 동안 지속됐다. 두 번째는 2003~2004년 카드대란 이후로 2004년 5월 발생해 24개월 동안 이어졌다. 세 번째는 주택공급 증가로 전세 수급이 안정됐던 2019년 4월에 발생해 11개월 동안 이어졌다. 네 번째는 2022년에 발생해 진행 중이다.


현재 진행 중인 역전세난 현상은 과거 2018년부터 2020년에 발생한 때와 비교하면 지방보다 수도권에서 더 많이 발생했다. 증가 속도 역시 매우 가파르다고 우려했다.

직전 전세계약의 전세가율이 높을수록 차기 전세계약은 역전세가 될 확률이 증가한 것으로 나타났다. 2017~2022년까지는 직전 전세계약의 전세가율이 50% 이하인 경우 차기 전세계약에서 역전세가 발생할 확률은 20%대 수준으로 분석됐다. 올해는 역전세 발생 확률이 32.8%로 증가했다.


박진백 부연구위원은 " 과도한 전세가율에 대한 규제, 전세보증금의 DSR 포함, 보증금 예치제도 등을 통해 보증금 미반환 위험을 낮춰야 한다"며 "건전한 임대차 시장을 유도할 필요가 있다"고 말했다.