봄 이사철, 어디로 가나… 전세대란에 세입자 발동동

정부가 오는 5월9일 양도소득세 중과 유예의 종료를 확정하면서 전세시장이 요동치고 있다. '갭투자'(전세 끼고 매수)가 사실상 차단되며 전세 공급이 줄었다는 분석이다.


19일 부동산 빅데이터플랫폼 아실(아파트 실거래가)에 따르면 전날 기준 서울 아파트 전월세 매물은 3만7689건으로 1년 전(4만7698건)과 비교해 21.0% 줄었다. 특히 월세(-3.4%)보다 전세(-32.4%) 물건은 크게 감소했다.

자치구별로 보면 임대차 수요가 많은 비강남권 외곽 지역의 전세 물건 감소가 두드려졌다. 성북구는 지난해 1322건이던 전세 물건이 전날 기준 120건으로 91.0% 급감했다.


전세 물건 감소는 ▲관악구(-78.5%) ▲동대문구(-71.9%) ▲중랑구(-70.9%) ▲강동구(-69.8%) 등 25개 자치구 중 22곳에서 줄었다. 반면 강남구(1.5%) 서초구(12.2%) 송파구(64.3%) 등 강남3구는 시장에 나오는 전세 물건이 늘었다.

전세 물건이 감소한 것은 지난해 6·27 대출 규제와 10·15 부동산 대책으로 전세시장이 위축돼서다. 대출 규제로 소유권 이전 조건부 전세대출 금지, 주택담보대출(주담대) 활용시 6개월 내 전입신고 의무가 생겼고 지난해 10월에는 서울 전역과 경기도 12곳이 토지거래허가구역으로 지정돼 2년 실거주 의무가 생겼다.


전세대출도 까다로워졌다. 수도권과 규제지역의 1주택자 전세대출 한도가 2억원으로 낮아졌고 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용됐다. 집주인이 전세보다 월세를 선호하는 양상이다.

오는 5월9일 양도세 중과가 재시행됨에 따라 다주택자의 주택 처분이 늘면 임대차 물건은 감소 속도가 빨라질 전망이다. 문제는 빠르게 오르는 전셋값이다. KB부동산에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 전세가격은 6억6948만원으로 2023년 8월(5억7131만원) 이후 30개월 연속 상승했다.


이현석 건국대 부동산학과 교수는 "정부가 퇴로를 열면서 매물이 증가하는 등 시장 진정 효과가 나타난 것은 확실하다"면서도 "세금 부담보다 자산 가치 상승 기대가 클 경우 일부 핵심 입지 매물은 다시 회수될 여지도 있다"고 지적했다.

일각에선 다주택자 양도세 중과에 따른 계약갱신청구권을 행사하지 못하는 사각지대가 발생할 수 있다는 우려가 나온다. 계약갱신청구권은 임차인이 1회에 한해 계약 2년 연장을 요구할 수 있는 권리다. 다만 주택이 무주택자에게 매도될 경우 이를 행사하기 어렵다. 갱신권을 아직 사용하지 않았고 계약 만기까지 상당 기간 남은 임차인들이 희생될 수 있다는 지적도 나온다.

서진형 한국부동산경영학회 회장은 "토지거래허가 심사에 통상 15~20일이 소요되는 점을 고려하면 계약 마지노선은 오는 4월 중순"이라며 "제도가 시행되면 일부 임차인들은 곤란한 상황에 처할 수 있어 세입자 보호와 시장 안정을 고려한 섬세한 대책이 요구된다"고 말했다.