◇알쏭달쏭한 과세기준
은퇴 이후 월세를 받으면서 노후를 준비하려는 이들은 과세대상일까, 아닐까. 세입자와 집주인의 궁금증을 해소하기 위해 주택임대차시장 선진화 방안을 유형별로 정리했다.
① 주택 2채 보유·임대소득 연 2000만원 이하
당장 내야 할 세금은 없다. 주택임대차시장 선진화 방안에 따르면 정부는 2주택 보유자로 주택임대소득이 연 2000만원 이하인 집주인에게는 2년간 비과세하고 2016년부터는 분리과세를 적용하기로 했다. 2주택 보유자이면서 전세임대소득이 2000만원 이하인 경우에도 마찬가지다.
분리과세는 단일세율 14%를 적용하되 필요경비율을 60%로 높인다. 2000만원 임대소득 시 1200만원(2000만원의 60%)을 비용으로 차감하고 세율을 적용하는 것이다. 이는 현재 장기임대사업자(국토부 등록 임대사업자)의 단순경비율을 적용한 것으로 아파트 등 공동주택의 임대사업자 대상 경비율(45.3%)보다 높은 수준이다. 또 월세 소득만으로 생활하거나 월세소득이 2000만원 이하일 경우엔 400만원 기본공제를 인정해주기로 했다.
② 다세대 월세 거주·연봉 3000만원
현재는 월세의 40%를 소득공제해주지만, 앞으로는 월세소득공제를 세액공제로 전환해 월세액의 10%를 소득세에서 빼준다. 연봉 3000만원인 직장인이 월세 50만원을 낼 경우 지금은 1년간 낸 월세(600만원)의 40%인 240만원을 소득공제한 뒤 21만6000원을 환급받는다. 하지만 세액공제로 전환하면 1년치 월세의 10%인 60만원을 받게 돼 소득공제 시보다 40만원 가까이를 더 받게 된다.
③ 집 가진 세입자
무주택자가 아니기 때문에 일단 본인이 낸 월세에 대해서는 세금혜택이 없다. 하지만 본인이 월세로 받은 소득에 대한 세금은 꼼꼼히 따져봐야 한다. 먼저 집을 한채 가졌다면 시세가 9억원 이하인 경우에 한해 세금이 면제된다. 1주택자는 실수요층으로 간주해 월세소득에 대해서도 세금을 매기지 않도록 했기 때문.
④ 은퇴 후 임대소득이 전부인 자
원칙상 은퇴자라도 2주택 이상을 가진 경우에는 세금을 내야 한다. 다만 노령층 생활지원을 위해 세금 부담을 추가로 낮춰주는 방안을 정부가 검토 중이어서 실제로 과세되는 세금은 달라질 수 있다.
⑤ 배우자 명의 포함 2주택자
세법에서는 본인과 배우자의 주택수를 합해 판단하기 때문에 2주택자에 해당돼 2016년부터 세금을 내야 한다. 주택 한채와 상가겸용주택 한채를 소유하면서 주택에서 월세를 받는 경우도 과세대상이다. 가령 자신의 집을 월세로 주고 부모님 집에서 함께 사는 경우의 월세소득은 과세대상이 아니다. 월세소득 계산 시에는 배우자의 주택 수만 합산하기 때문에 동거하는 부모나 자녀의 주택 수는 합산하지 않는다.
◇은퇴 후 '월세 세테크' 방법은?
신규 분양시장에 접근해 임대사업등록을 하는 게 가장 현명한 세테크 방법이다. 임대사업자가 임대목적으로 신규분양 되는 공동주택과 오피스텔을 취득할 경우 취득세가 면제(감면)되기 때문이다. 전용면적 60㎡ 이하의 경우엔 취득세가 전액 면제되고, 60~85㎡ 이하 주택은 취득세율 25% 감면혜택이 주어진다.
임대사업자로 등록하면 재산세도 감면된다. 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설되는 임대주택 또는 국민주택기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설되는 임대주택 등에 한해서다. 면적별로는 △40㎡ 이하 면제 △60㎡ 이하 50% △60~85㎡ 이하 25% 감면 등이다.
임대사업자의 임대주택은 종합부동산세(종부세)를 책정하는 합산요건에서 배제될 수 있어 절세가 가능하다. 조건은 매입임대주택의 경우 임대가구가 1채 이상이며 임대기간은 5년 이상이어야 한다. 공시가격은 수도권의 경우 6억원 이하, 비수도권은 3억원 이하다.
준공공임대주택으로 등록하는 것도 고려해봄직하다. 준공공임대주택은 85㎡ 이하 규모면서 10년간 의무적으로 임대를 줘야 하고 최초 임대료는 주변시세 이하, 이후 임대료 상승률은 연 5% 이하로 제한되는 임대주택이다.
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