개정 상가건물임대차보호법, 권리금 보호 조항 신설로 임차인 권리금 보장 강화돼

6월부터 개정된 상가건물임대차보호법이 본격적으로 시행되면서 권리금 보호조항 신설로 임차인의 권리금 보장이 강화되었다. 이를 통해 관련 소송들이 봇물 터지듯 쏟아질 것이라는 예측이 제기되고 있다.

일반적으로 권리금이란 장사가 잘 되는 상가를 거래할 때 신규 임차인이 기존 임차인에게 시설비나 영업권 명목으로 지급하는 돈이다. 이전까지 상가건물의 권리금은 법에 의해 규정된 내용이 아니라 관행적으로 인정되어온 법의 테두리 밖의 것이어서 관련 분쟁들이 적지 않았다.


그런데 이번 상가건물임대차보호법 개정안에서는 총 9가지 조항이 개정 및 신설됨으로써 임차인의 권리와 권리금에 대한 조항이 강화되어 세간의 이목이 집중되었다. 이에 법무법인 태율의 장샛별 변호사는 “상가건물임대차보호법 개정안의 가장 핵심이 되는 사항은 권리금에 대한 신설 조항”이라고 강조했다.

또한, 장샛별 변호사는 “기존 환산보증금 이하의 상가건물에만 적용하던 대항력의 적용범위와 권리금의 보호대상 범위를 모든 상가건물의 임대차에 적용하도록 확대했다”면서, “단, 유통산업발전법 제2조에 따른 대규모점포와 준대규모점포의 일부이거나 국유재산과 공유재산에 대해서는 권리금 적용을 제외했다”고 설명했다.
임대인, 임차인의 권리금회수 방해할 수 없어

상가건물임대차보호법 제10조의4에서는 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인은 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하면 안 된다고 규정하고 있다.

장샛별 변호사는 “만약 이러한 권리금지급방해금지조항을 위반하여 임차인에게 손해를 끼친 임대인에게는 그 손해를 배상할 책임을 부과했다”면서, “이때 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못 한다”고 강조했다.


그동안에는 임대인이 특별한 이유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 거절해 권리금을 날리는 사례가 심심치 않게 발생했으나 이제는 그럴 경우 임차인이 임대인을 상대로 계약 종료 3년 내에 손해배상을 청구할 수 있게 되었다.

법으로 정한 임대인의 권리금 지급방해 행위로는 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 임대인이 ‘권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위’, ‘임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위’, ‘상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위’, 그 밖에 ‘정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 거절하는 행위’ 등이 해당된다.

법 해석 둘러싸고 소송 발생될 수 있어… 법률전문가의 도움 필요

장샛별 변호사는 “이와 더불어 임차인도 임대인에게 신규임차인의 보증금 및 차임을 지급할 자력 등 에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공해야 한다”면서 “이때 임대인이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유로는 신규임차인이 보증금을 지급할 자력이 없거나 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 등 4가지의 경우가 있다”고 설명했다.

아울러 개정된 상가건물임대차보호법에는 건물주가 바뀌어도 임차인은 계약금액과 상관없이 최소 5년간 계약 갱신요구를 통해 그대로 장사할 수 있고 임차인이 차임연체액이 3기의 차임액에 달할 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다. 이외에도 임대차표준계약서와 권리금표준계약서를 마련해 사용을 권장하고 국토교통부장관에게 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법에 관한 기준을 고시하도록 하였다.

그러나 장샛별 변호사는 “이러한 새로운 규정들만으로 임차인의 권리금 관련 분쟁들을 모두 해결할 수는 없다”면서, “법원의 관련 판례가 생기기 전까지 법 해석을 둘러싸고 소송이 발생될 수 있으므로 법률전문가의 도움을 받을 필요가 있다“고 조언했다.

△ 장샛별 변호사

-제54회 사법시험 합격
-제44기 사법연수원 수료
-전) 서울남부지방법원 민사조정위원
-전) 대전지방검찰청 논산지청 검사 직무대리
-전) 서울남부지방법원 국선변호인
-전) 서울 대명중학교 법률특강 명예교사
-전) 법무법인 장백 소속변호사
-현) 한국지적재산권변호사협회 회원
-현) 법무법인 태율 파트너 변호사
-현) SU가족법센터 대표