울산변호사 민병환 "계약 불이행시 이행의 최고가 필요한 이유는?"

최근 ‘집주인이 약속한 근저당권 감액 등기를 하루 늦게 했더라도 임차인은 곧바로 임대차계약을 해제할 수는 없다’는 대법원 판결이 나왔다. A씨는 B씨로부터 경기도의 한 아파트를 보증금 1억1000만원에 임차하기로 하고 계약금 1100만원을 지급했다.

당시 B씨의 아파트에는 한도액이 1억9000여만 원인 근저당권이 설정돼 있었는데 B씨는 보증금 잔금 지급일까지 근저당 한도액을 5000여만 원 줄이기로 A씨와 특약했지만 약속 당일까지 그대로였다.


이를 확인한 A씨는 B씨에게 ‘근저당권 감액 변경 등기 불이행’을 이유로 임대차계약 해제를 통보하고 계약금 반환을 요구했다. B씨는 이튿날 곧바로 근저당권 설정 한도액을 1억4000여만 원으로 줄여 등기한 다음 ‘의무를 이행했다’며 계약금을 돌려주지 않았다.

이행 최고 후 ‘상당기간 내’ 이행하지 않을 경우 계약 해제할 수 있어

그러자 A씨는 임대차보증금 청구소송을 냈고 1심은 원고패소 판결했지만 항소심은 “B씨가 특약사항을 이행하지 않은 이상 임대차계약은 해제된 것으로 봐야 한다”면서 원고승소 판결했다.


이에 대법원 민사3부는 상고심(2014다38913)에서 원고승소 판결한 원심을 깨고 사건을 수원지법으로 돌려보냈다. 재판부는 “A씨가 한 해제 통고는 특약사항으로 정한 근저당권 감액 등기 채무의 이행 지체를 이유로 한 것인데 그 전제요건인 ‘이행의 최고(催告)’가 이루어진 바 없어 적법한 해제의 의사표시라고 볼 수 없다”고 판결 이유를 밝혔다.

이러한 판결에 대해 울산 변호사 민병환 법률사무소의 민병환 변호사는 “일반적으로 계약당사자 일방이 채무를 이행하지 않는 때에는 특별한 사정이 없는 한 상대방은 ‘상당한 기간’을 정해 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 않는 때에 계약을 해제할 수 있다”고 설명한다.
이어 “위 사례에서 A씨의 해제 통고는 이행의 최고로서 효력을 갖는다고 볼 수 있지만, B씨가 그로부터 상당한 기간 내라고 보기에 충분한 그 다음날 곧바로 특약상의 채무를 이행했기 때문에 A씨가 더 이상 임대차계약을 해제할 수 없다고 본 것”이라고 덧붙여 설명했다.

계약 해제의 정당성 뒷받침해주는 이행 최고의 입증 방법

통상 계약을 체결하고 진행하는 중에 상대방이 계약내용을 제대로 지키지 않을 경우 상대방에게 계약의 내용을 제대로 잘 지켜줄 것을 요청하는 것을 ‘이행의 최고’라고 한다. 여기서 최고란 법적인 용어로 ‘독촉’을 의미한다.

이러한 이행의 최고가 필요한 이유에 대해 민병환 변호사는 “민법상 계약을 해제하기 위해서는 ‘상대방의 계약위반사항에 대해서 상당한 기간을 정하여 그 시정을 최고하는 절차’가 필요하다”면서, “나중에 계약을 해제할 경우 최고 절차가 그 해제의 정당성을 뒷받침해줄 수 있다”고 강조했다.

따라서 상대방이 계약을 제대로 이행하지 않고 있음에도 이행의 최고를 하지 않고 곧바로 계약해제를 통보하는 경우, 그 계약해제 통보는 적법하지 않다고 볼 수 있고, 계약해제 통보 전에 반드시 ‘상당한 기간을 정한 다음 이행의 최고’를 해야만 하는 것이다.

또한, 민병환 변호사는 “나중에 계약을 해제하기 위해서는 반드시 사전에 이행의 최고를 한 사실이 입증되어야 하는데, 단순히 구두나 이메일 등으로 이행을 최고한 경우에 상대방이 이를 부인한다면 입증책임이 있는 당사자로서는 불리할 수 있다”면서, “따라서 이행의 최고 사실을 사후에 제대로 입증하기 위해서 상대방의 계약불이행 사실을 내용증명으로 보내놓는 것도 필요하다”고 조언한다.

한편, 민병환 변호사는 “불리한 조건으로 임대차계약을 하지 않기 위해 임대차계약서에 특약사항을 기재할 필요가 있다”면서, “임차인이 임차주택을 인도받을 때까지 저당권 등의 권리설정을 하지 않겠다거나, 입주하기 전에 발생한 임차주택의 하자는 임대인이 직접 수리한다는 사항, 또는 임대차의 중도해지에 관한 사항 등을 약정해둘 필요가 있다”고 강조했다.

민병환 변호사는 부산지방검찰청 동부지청을 비롯하여 대구지검, 대구지검 서부지청, 울산지검에서의 검사 생활을 토대로 소송에서 필요한 쟁점 분석과 법리해석에 대한 능력을 쌓아왔다.

그는 "울산지역출신으로서 울산시민들의 법률적 어려움을 해소해주고 있으며 최선의 결과가 도출될 수 있도록 힘쓰겠다"라고 전했다.

△ 민병환 변호사
-울산고등학교 졸업
-서울대학교 법과대학 졸업 (86학번)
-제42회 사법시험 합격 (제32기 사법연수원 수료)
-부산지방검찰청 동부지청 검사 (해양, 교통, 문화재 등 담당)
-대구지방검찰청 검사 (강력, 지적재산권, 방․실화, 농수산 등 담당)
-대구지방검찰청 서부지청 검사 (특수, 조폭․마약, 환경 담당)
-울산지방검찰청 검사 역임 (형사부 수석검사, 특수부, 조세․관세․무역, 마약 담당)
-現 울산광역시의회 법률고문 변호사
-現 울산세관 법률고문 변호사
-現 울산광역시 북구청 법률고문 변호사
-現 울산지방경찰청 경찰발전위원회 위원
-現 울산해양경비안전서 해양치안자문위원
-現 사단법인 울산범죄피해자지원센터 법률전문위원장
-現 울산광역시 남구문화원 이사
-現 사단법인 건국회 울산광역시지회 법률고문 변호사
-現 한국전력기술인협회 울산광역시회 법률고문 변호사
-現 울산광역시의사회 법률고문 변호사
-現 변호사 민병환 법률사무소

수상
대검찰청 선정 '우수형사부 VIP 검사'
대구고등검찰청 검사장 표창 (마약수사, 특수수사 우수 실적)
울산광역시장 표창 (범죄피해자지원 유공)

＜도움말: 민병환 법률사무소 http://울산변호사.한국/ 052-227-0075＞