"1000만원으로 갭투자, 집주인이 될 수 있습니다"
최근 부동산시장의 인기로 갭투자와 떴다방 등 비정상적 거래가 성행하는 분위기다. 과열징후를 넘어선 ‘이상징후’라는 것이 전문가들의 경고다. 더구나 문재인정부가 대출과 부동산 규제를 예고하고 소위 ‘선수’들은 이미 차익을 챙길 만큼 챙긴 상황에서 투기에 뛰어드는 것은 주식으로 치면 ‘상투를 잡은 것’이나 다름없어 주의가 요구된다.
◆부동산 규제·금리인상 등 갭투자 악재
지난 13일 정부가 이상과열 현상을 보이는 부동산시장에 집중단속을 나섰다. 엄연히 불법인 떴다방(임시중개업소)이 활개치고 대학생도 대출받아 갭투자(전세세입자가 사는 집을 매수함)에 나서는 등 심각한 상황이 계속되자 적극적인 움직임을 보인 것.
정부는 서울 강남4구, 부산, 세종 등 과열지역의 지자체와 함께 현장단속에 돌입, 분양권 불법전매나 청약통장 불법거래를 점검했다. 시장에서는 이미 정부의 신호를 알아채고 부동산 문을 닫거나 떴다방이 썰물처럼 사라지고 있다.
특히 심각한 것은 전세난을 노린 갭투자다. 1000만원만 투자해도 수억원짜리 아파트를 살 수 있다며 투자자들을 현혹한다. 전셋값이 폭등해 전세가-매매가 간 차이가 거의 없어지자 갭투자를 위한 최적의 조건이 만들어진 것.
예를 들어 3억원짜리 아파트의 전셋값이 2억5000만원이라고 가정하자. 집주인이 바뀌어도 세입자는 계속 거주할 수 있으므로 새 매수인은 기존 집주인에게 세입자 전세금을 뺀 5000만원만 지불해도 집을 인수할 수 있다. 세입자 전세금은 나중에 전세계약이 끝났을 때 돌려주면 되지만 그 사이 집값이 더 오르면 다시 다른 사람에게 매도해 시세차익을 챙길 수 있다.
함영진 부동산114 리서치센터장은 “매매가격이 지속적으로 오르지 않거나 요즘처럼 아파트 공급이 많아 집값이 떨어질 가능성이 높은 경우 수요가 지속되기 어렵다”고 주의를 줬다.
만일 집값이 전셋값보다 낮아지면 이른바 ‘깡통전세’가 될 위험도 있다. 이때 투자자로서는 세입자의 전세보증금까지 떠안아야 할 처지에 놓인다. 또한 세입자 입장에서도 전세금을 제때 돌려받지 못할 수 있으므로 위험이 크다.
과거에는 부동산시장이 급등할 때 갭투자 실패로 자살하는 사건도 있었다. 부동산시장 관계자는 “지금은 주택담보대출 규제나 청약 규제가 강화되기 직전이고 금리인상의 리스크도 있어 갭투자에 나서는 것이 적절치 않다”고 말했다.
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