15일 양지영 R&C 연구소에 따르면 최근 KB국민은행 월간 주택가격동향 자료를 분석한 결과 강남 11개구(강남·강동·강서·관악·구로·금천·동작·서초·송파·양천·영등포)의 평균 아파트 매매가는 지난해 12월 기준 8억669만원으로 8억원을 돌파했다.
강남은 지난 2013년 12월 5억6989만원이었지만 4년 동안 무려 42%인 2억3679만원이 올랐다.
강북 14개구(강북·광진·노원·도봉·동대문·마포·서대문·성동·성북·용산·은평·종로·중랑·중)의 경우는 지난해 12월 4억9090만원으로 4년 전 3억8454만원에 비해 29%인 1억636만원 오르는데 그쳤다. 즉 강북 아파트값은 1억원 오르는 데 4년이 걸렸다.
반면 강남은 2013년 12월 5억6989만원에서 2016년 5월 6억6824만원으로 1억원이 오르기까지는 절반가량인 2년 5개월이 걸렸다.
연도별 강남과 강북의 평균 아파트 매매가가 격차를 살펴보면 2013년 12월 강남은 5억6989만원, 강북은 3억8110만원으로 두 지역 간 가격 격차는 1억8879만원이었다. 1년 후인 2014년 말에는 5억8174만원, 3억8454만원으로 1억9719만원으로 큰 변화가 없었다.
하지만 이후 격차가 점점 더 크게 벌어졌다. 2015년 12월 강남은 6억2512만원, 강북은 4억514만원으로 격차가 2억1998만원, 2016년에는 7억1912만원, 4억5292만원으로 격차가 2억6620만원으로 벌어졌다.
지난해의 경우 정부의 강남 위주 규제책에도 불구하고 재건축아파트를 중심으로 값이 크게 오르면서 강남 아파트 평균 매매가는 8억669만원으로 껑충 뛰었다. 반면 강북은 4억9090만원으로 형성돼 두 지역간 격차는 3억1579만원까지 격차가 생겼다.
양 소장은 이처럼 강남과 강북의 아파트값 격차가 최근 들어 더 크게 벌어진 이유로는 정부가 서울 아파트값을 잡기 위해 강남 위주 규제를 내놓은 것이 오히려 강남 집값 용수철 효과를 낸 것이라고 분석된다.
8·2부동산대책 이후 강남 재건축아파트는 예외 특례조항에 해당되는 경우 이외에는 아예 거래가 안 되게 해놓으면서 매물 희소성이 부각돼 한두개 거래가 되면 값이 껑충 뛰어오르는 현상이 나타나고 있는 것. 또 다주택자 양도세 중과 시행 등으로 똘똘한 한채 전략으로 바꾸면서 강남으로 수요가 몰렸고 강남 재건축 규제를 가하면서 공급이 앞으로 강남의 아파트 희소가치를 더 부각하는 꼴이 된 것으로 풀이된다.
아파트와 달리 단독주택은 오히려 강북 상승세가 더 컸다. 강북의 단독주택 평균 매매가는 2013년 12월 5억5167만원에서 지난해 말 6억5922만원으로 19.5% 올랐다. 반면 강남은 같은 기간 동안 7억6547만원에서 8억9802만원으로 17.3% 올랐다.
양 소장은 이 같은 원인에 대해 최근 2~3년간 강북 재개발과 뉴타운 탄력으로 단독주택 가치가 높아졌다고 본다.
또 서울시의 뉴타운 출구전략 등으로 낡은 단독주택을 매입해 리모델링 혹은 재건축 후 임대 및 시체차익을 노려는 개인사업자들이 늘면서 나타난 현상으로 분석한다.
양 소장은 “강북은 재정비사업 탄력 등으로 이미지 쇄신이 많이 됐고 강남은 정부가 강남 집값 잡기 위해 ‘핀셋 규제’를 검토하고 있어 강남 집값 상승 탄력이 둔화될 가능성이 커졌다”며 “하지만 여전히 강남 고급 인프라를 대신할 곳이 없어 강남 입성을 바라는 대기수요가 탄탄한데 정부는 재건축 규제 등으로 오히려 공급을 막고 있어 결국에는 강남과 강북 집값 격차는 더 벌어질 수밖에 없을 것”이라고 전망했다.
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