'재건축 초과이익 부담금' 공포에 강남 사업·거래 휘청

올해 재건축 초과이익환수제 재시행으로 조합이 내야하는 부담금이 예상했던 수준을 뛰어넘자 곳곳에서 사업이 좌초위기를 맞고 있다. 재건축시장이 얼어붙으면서 재건축아파트값도 휘청인다.

서울 서초구청은 지난 15일 반포현대아파트 재건축조합에 가구당 1억3569만원의 초과이익 부담금을 통지했다. 조합이 구청에 제출한 예상액 850만원보다 16배 많은 수준이다.


초과이익 환수제가 적용되는 단지는 지난해 말까지 구청에 관리처분 인가를 신청하지 못한 곳이다. 부담금을 내는 단지는 반포현대아파트, 반포주공1단지 3주구, 대치쌍용2차 등으로 부담금을 제외하면 조합원의 개발이익이 상당부분 줄어들 전망이다.

이에 따라 조합들은 사업방식을 변경하거나 일정을 늦추기도 한다. 재건축을 접고 리모델링으로 바꾸는 곳도 있을 전망이다.

이촌동 왕궁아파트, 압구정동 특별계획 3구역, 강남원효성빌라, 광장동 워커힐아파트 등은 개발이익을 줄이려고 일반분양을 포기하고 1대1 재건축사업을 결정했다. 사업 이후 시세상승을 기대하자는 전략이다.

개포주공5단지는 재건축 추진위원회 구성을 내년으로 미루기로 했다. 개포주공6·7단지도 추진위 설립을 연기했다. 부담금을 피할 수는 없지만 부담금 산정의 기준이 되는 개발이익을 최대한 줄이려면 사업 개시시점을 늦춰 주택가격 상승분을 줄이는 방법이 있기 때문이다. 단 주택가격이 계속 높아진다는 전제가 통해야 한다.

서울 재건축 아파트값은 지난달 마지막주부터 3주째 하락세다. 올 1월 20억원에 팔린 잠실주공5단지 전용면적 82㎡는 지난 3월 17억7000만원으로 가격이 2억원 이상 떨어졌다. 대치동 은마아파트 84㎡도 올 1월 18억원에서 이달 초 17억원으로 1억원 하락했다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "재건축 부담금이 조합 예상치를 웃돌면 조합 내부에서 재건축을 미루자는 의견과 강행하자는 의견이 갈려 사업추진이 지연될 수 있다"며 "장기적으로 강남권 주택공급 부족현상으로 이어질 것"이라고 말했다.