그런데 빌라형태의 주택을 임대용으로 취득할 때는 공부상 용도를 꼭 확인해야 한다. 보통 빌라형태의 건축물은 주차공간 미확보 등의 이유로 주택이 아닌 근린생활시설로 건축허가를 받는 경우가 많다. 만약 근린생활시설을 주택으로 불법 용도변경해 주거용으로 사용한다면 건축법상 이행강제금 부과 등의 제재 대상이 될 수 있어 용도에 맞게 이용되는지를 꼭 점검해야 한다.
또 층을 구분해 근린생활시설과 주택으로 사용 중이라면 상가와 주택의 복합건물로 봐야한다. 이런 복합건물은 주택과 주택 외 부분이 세법상 다르게 규정되기 때문에 어떠한 차이점이 있는지 잘 알아둬야 한다.
우선 취득 시 취득세율을 다르게 적용받는다. 주택을 매매하는 경우 면적이나 취득가액에 따라 1.1~3.5%로 상대적으로 낮은 세율을 적용받지만 주택 외 건물은 4.6%가 적용된다. 복합건물을 일괄 취득한다면 주택과 주택 외 부분을 시가표준액 기준으로 안분해 각각 취득세율을 적용한다.
임대 시엔 부가가치세 과세여부가 차이난다. 부가가치세법상 주택에 대한 임대는 면세대상이지만 그 외 건물에 대한 임대는 과세된다. 만약 주택과 근린생활시설을 한 임차인에게 동시에 임대한다면 주택면적이 큰 경우 전부 주택임대로 간주해 전체를 면세 적용하고 주택 외 건물 면적이 더 크다면 주택부분만 면세하며 나머지 부분은 과세한다. 단 이때 임대면적은 임차인이 별도로 판단하기 때문에 단순히 전체 건물의 면적에서 주택의 비중이 더 크다고 전부 부가가치세가 면세되는 건 아니다.
그렇다면 양도소득세는 어떻게 적용될까. 독립된 구획별로 등기가 돼 있다면 근린생활시설은 일반건물로 보고 주택 부분은 각각 1개의 주택으로 간주해 양도세를 계산한다. 전체 건물을 일괄적 양도하더라도 여러개의 주택 및 상가를 동시에 양도하는 것으로 본다. 다주택을 소유한 것으로 보기 때문에 양도소득세, 중과세 등 세부담이 커질 수 있다.
반면 해당 건물이 다가구주택에 해당되고 건물 전체를 일괄 양도하는 경우엔 양도세 계산방식이 완전히 달라진다. 전체 건물 면적 중 주택 면적이 더 크다면 전체를 하나의 주택으로 보고 근린생활시설 면적이 더 크다면 주택 부분만 주택으로 간주해 주택과 상가를 각각 양도한 것으로 본다. 해당 건물 외에 소유주택이 없다면 1세대 1주택 비과세 특례도 적용가능하기 때문에 세부담이 현저히 줄어든다.
따라서 양도소득세 계산 시 하나의 다가구주택으로 인정받으려면 건축법상 다가구주택 요건(주택 층수 3층 이하, 주택 바닥면적 660㎡ 이하, 19가구 이하)을 충족하고 일괄적으로 하나의 물건으로 매매해야 한다.
☞ 본 기사는 <머니S> 제546호(2018년 6월27일~7월3일)에 실린 기사입니다.
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