[김노향 기자의 부동산테크] 임대사업자 신고, 어떻게 하나요?

문재인정부가 내년부터 무등록 다주택자에게 세금 불이익을 주기로 하면서 임대주택을 신고하는 집주인이 많아졌다.

주택 임대사업자로 등록하면 취득세와 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등 다양한 세금감면 혜택이 있어 유리하다.


그렇다면 주택 임대사업자로 등록하는 방법과 절차는 어떻게 될까.

먼저 거주지 시군구청 주택과에 방문해 주택 임대사업자로 등록해야 한다. 등록증을 수령하면 거주지 세무서에 가 사업자신고를 한다. 그리고 다시 지자체 주택과에서 임대차계약 신고를 한다.

사업자신고를 하면 취득세·재산세 등 지방세는 지자체에서, 종합부동산세·양도소득세 등 국세는 세무서에서 감면신청을 할 수 있다. 이때 임대차계약서상 임대료나 임대기간 등을 신고해야 한다.


신분증, 매매계약서·임대차계약서 사본, 등기사항 증명서, 주민등록초본이 필요하다. 임대차계약을 체결할 때는 반드시 표준 임대차계약서를 사용해야 한다.

무엇보다 등록 전에 자신이 세금감면 대상인지, 임대사업자 신고가 절세에 도움이 되는지 따져보는 것이 중요하다. 가령 취득세는 신규분양만 감면대상이며 감면조건에 따라 4년이나 8년 이상의 의무 임대기간을 채워야 세금혜택을 받을 수 있다. 만약 짧은 시간 안에 주택을 매각할 계획이 있다면 등록하지 않는 것이 유리하다.
또 재건축·재개발로 인해 의무 임대기간을 채우지 못해도 감면받은 세금을 다시 뱉어내야 한다.

국세청 관계자는 "의무 임대기간 중 재건축 등으로 멸실된 경우는 감면받은 세금과 이자상당 가산액을 추징한다"며 "재건축 이후 신축한 주택의 임대기간도 종전 임대기간에 포함시키지 않는다"고 설명했다.

한편 내년 세법개정에 따라 연간 2000만원 이하의 임대소득을 얻는 집주인도 세금을 내야 한다. 지금은 연 2000만원 초과 임대소득만 종합과세 대상이나 내년부터는 연 2000만원 이하 임대소득도 종합과세나 분리과세 중 하나를 선택해야 한다.

월세사업자는 2주택자 이상과 공시가격 9억원 초과 1주택자가 과세대상이다. 전세사업자는 소형주택 보증금을 제외하고 3주택자 이상 과세한다. 분리과세는 연간 임대소득에서 필요경비율 70%와 기본공제액 400만원을 차감하고 세율 14%를 곱해 산출한다. 미등록 사업자는 기본공제액 200만원, 필요경비율 50%로 불이익을 받는다.

이를테면 주택을 8년 이상 임대하고 연 임대소득이 1956만원인 집주인이 임대사업자로 등록하면 총 6만5000원의 세금만 내면 되지만 미등록 사업자의 세금은 109만원이 된다.