서울 부동산가격 급등으로 저가매수의 기회가 줄어든 상황. 무주택자나 신혼부부 등은 청약에 희망을 걸 수 있지만 일반투자자일 경우 사실상 경매 외엔 기회가 없는 실정이다.
이에 따라 경매시장에 눈을 돌리는 투자자가 많아졌다. 경매거래 대중화로 낙찰가율이 역대최고를 기록하고 있지만 비교적 적은 자금으로 투자의 기회가 열려있는 시장이기 때문이다.
◆시세조사·권리분석 꼼꼼히 하기
30대 직장인 이지성씨(가명)는 요즘 틈틈이 경매서적을 사서 읽는다. 결혼자금으로 모아둔 1억원을 부동산에 투자하고 싶은데 청약에서는 번번이 실패했다. 청약조건이 까다롭고 경쟁도 치열해져서다. 그렇다고 몇달새 수억원 오른 아파트가격을 생각하면 고점은 아닐까 불안해 경매밖에 답이 없다는 판단이다.
최근 부동산에 관심을 갖기 시작한 투자자들은 대부분 경매공부도 열심히 한다. 경매가 일반매매에 비해 유리한 점은 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 기회가 많고 부동산 중개수수료를 내지 않아도 돼 비용이 적게 든다.
그러나 경매시장 역시 최근 일반 부동산시장과 마찬가지로 격변기를 겪는다. 경매투자자가 급증하면서 낙찰가율이 높아진 한편 정부 대출규제로 문턱은 높아진 것이다.
경매정보회사 지지옥션에 따르면 지난달 9·13 부동산대책을 기점으로 서울 아파트 경매경쟁률은 15대1에서 3.8대1로 뚝 떨어졌다. 무주택자가 아닌 경우 대출 자체가 금지되고 전체적으로 한도가 낮아진 것이 주요 원인이다.
강은 지지옥션 팀장은 "당분간 서울 경매경쟁률이 하향안정세를 보일 것"이라면서 "무주택 실수요자 입장에선 낙찰기회를 잡기가 쉬워졌지만 은행에 미리 방문해 대출한도를 정확히 알아보지 않으면 자금계획에 차질을 빚을 위험이 있다"고 조언했다.
경매의 경우 낙찰 후 45일 안에 잔금 90%를 치르지 못하면 연체료를 내고 재매각 기일이 되면 보증금을 돌려받을 수 없다.
시세조사와 권리분석도 철저히 해야 한다. 서울 아파트가 감정가 대비 100∼120%에 낙찰되는 추세지만 실거래가나 호가와 비교하면 낮다.
권리분석은 경매시장의 구조적인 발생배경을 생각하면 필수적인 절차다. 부동산등기상 소유권 등을 확인하는 과정으로 특히 세입자가 사는 경우 이주비나 보증금 등을 보상해야 하는 상황도 생긴다.
예전만큼 높은 수익률을 기대하기는 어려워졌지만 여전히 경매는 부동산투자의 꽃이다. 아무리 초보투자자일지라도 부동산이라는 바다를 깊이 이해하기 위해서는 더욱 알아야 하는 분야다.