부동산 입지분석 분야 전문가로 꼽히는 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장(필명 빠숑)은 30일 <머니S>가 주최·주관한 ‘제10회 머니톡콘서트’에서 현 부동산상황에 대해 “단기적으로 시장을 판단하지 않았으면 한다”고 전제하면서 “서울수요는 언제나 많아 해소가 안되지만 이를 감안해도 서울 집값은 많이 올라있는 상태”라고 진단했다.
김 소장은 ‘사야 할 아파트, 팔아야 할 아파트’를 주제로 한 강연에서 “정상적인 부동산상품이라면 가격이 장기적으로 우상향하는데 단기적으로 보면 내릴 수밖에 없거나 장기적으로 봐도 안 오르는 것들을 구별하자”며 투자원칙을 제시했다.
정부의 부동산규제가 다주택자에 초점을 맞추면서 1주택자 재테크, 즉 ‘똘똘한 한채’의 중요성이 커졌다. 다주택자 양도소득세 중과가 이미 시행중이고 내년부터 종합부동산세 인상이 예고됐다. 역대 최대 규제로 불리는 9·13 부동산대책 발표 이후 부동산시장은 서울 집값안정, 강남 전셋값 하락 등이 이어지는 등 격변기를 맞았다.
투자자 입장에서는 내년 부동산경기 하락을 걱정하는 상황이지만 전세 세입자나 내집 마련 실수요자 등은 부동산에 대한 관심이 더욱 높아질 수밖에 없다.
이때 다주택자 입장에서 보면 가장 중요한 문제는 어느 집을 남기고 어느 집을 파느냐는 것. 김 소장은 단지 서울 강남의 고가주택만 투자가치가 높은 게 아니라 자금이 적은 사람도 살 수 있는 입지의 분석과 전략에 대한 정보를 제공했다. 지방이라도 누구나 ‘살고 싶은 집’을 사야 투자가치도 높다는 의미다.
김 소장은 성공적인 부동산투자를 위한 3가지 호재로 ▲교통 ▲일자리 ▲새아파트를 들었다. 새아파트의 경우 최소 3개 단지가 한꺼번에 입주하는 뉴타운 등을 주목하라고 조언했다.
그는 “자기가 사는 곳보다 좋은 지역으로 이사하려는 수요는 항상 대기중”이라며 “서울인구가 990만명인데 실제 대기수요는 2000만명이다. 이 2000만명이 투자나 투기수요가 아니라 실수요라도 서울수요로 봐야한다”고 말했다.
서울인구는 1000만명 이하로 줄어들어 지속적으로 인구감소가 전망되는 상황이다. 그러나 김 소장은 “서울인구가 줄어들어도 집값이 하락하는 것은 아니다”면서 “높은 가격에 밀려났다가 감당할 수 있게 된 사람만 들어오는 구조”라고 분석했다.
이를테면 과거에는 49~66㎡(15~20평)에 다섯식구가 살았지만 지금은 132~198㎡(40~60평)에 3명이 산다. 1인당 사용면적 넓어진 것이다. 나머지는 경기‧인천으로 밀려나 언제든지 서울로 들어올 준비중이라는 게 김 소장 설명. 김 소장은 “서울에 사는 사람은 서울을 안나가려고 하지만 밀려난 사람은 다시 들어오려고 한다”고 부연설명했다.
◆지방 아파트, 입지가치를 봐라
“경기도라면 서울로 들어오고 싶어하는 지역인지 구분하세요.”
김 소장은 부동산 상품이 아닌 ‘입지’를 보라고 조언했다. 그에 따르면 수도권 중에도 과천‧성남‧하남‧구리‧의왕‧군포‧고양 등은 서울 수요다. 수원, 동탄, 평택 등은 삼성전자 같은 대기업이 있어 굳이 서울에 올 필요가 없다는 뜻이다.
그렇다면 지방 부동산시장은 무조건 가치가 낮을까. 그렇지 않다.
김 소장은 “지방이라도 자체적으로 일자리가 있고 교통과 새아파트가 있으면 괜찮다”면서 “서울에 일자리가 너무 많은 것이 문제”라고 지적했다.
김 소장은 피해야 할 부동산투자에 대해서도 주의를 당부했다. 그는 ‘사면 안되는 아파트’의 기준에 대해 2013년 부동산시장을 예로 들었다. 그는 “부동산투자 성공은 대부분 실력보다 타이밍상 운이 좋았던 것뿐”이라면서 “보통은 전세가와 매매가가 동반상승하는데 2013년 이후에는 전세가가 매매가를 따라붙어 갭투자가 성행했다”고 지적했다.
갭투자는 전세가와 매매가 차이가 적은 아파트에 세입자가 거주하는 경우 적은 자금을 이용해 세입자와 아파트를 함께 인수하는 투자기법이다. 김 소장은 “갭투자를 위해 부산‧대구 분들이 상경해 아파트를 사들였는데 아파트역사 40년 중 특별한 시장이었다”면서 “이 기회에 돈을 번 사람도 많지만 가격만 보는 투자는 하지 말라”고 강조했다.
한편 이날 머니톡콘서트는 부동산투자에 대한 열기를 확인할 수 있는 자리였다. 350여명의 일반투자자들이 강연을 듣기 위해 참석한 가운데 최연소 어린이 참석자도 부동산을 공부하는 이색적인 모습을 볼 수 있었다. 울산에서 온 7살 박채호 어린이는 “부동산공부를 열심히 하면 부자가 될 수 있다는 꿈을 갖고 있다”며 “오늘 유익한 정보를 많이 얻어 보람있는 시간이었다”고 행사 참여의 소감을 밝혔다.
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