서울 아파트값 날개 없는 추락… 새해 전망은?

추락하는 서울 아파트값의 향방을 두고 투자자와 실수요자의 관심이 쏠린다. 일시적인 둔화에 그칠 수도 있지만 부동산시장 전문가들은 대체로 집값하락이 지속될 것이라는 전망을 내놓는다. 그러나 집값 하락이 강남이나 용산 등 서울 특정지역에서만 나타나는 현상은 주목할 부분이다.

이번 집값하락의 결정적 계기가 된 정부의 9·13 부동산대책은 다주택자나 고가주택자의 세금·대출 규제를 강화한 것이 특징이다. 따라서 강북 등은 집값하락의 영향을 상대적으로 덜 받을 가능성도 배제할 수 없다.

◆콧대 높던 '아파트값 담합' 실종
지난 4일 한국감정원의 주간 아파트값 동향에 따르면 지난주 서울 아파트값은 0.02% 상승했다. 하지만 9·13대책 이후 상승률을 기준으로 보면 두달 연속 줄어들었다.


강남은 2주 연속 마이너스(-)를 기록했다. 강남 -0.06%, 서초 -0.07%, 송파 -0.05%를 기록했다.

박원순 서울시장이 서울역과 용산역을 잇는 국제 클러스터를 개발하기로 했던 '마스터플랜' 호재에 집값이 급등하던 용산은 0.02% 하락했다. 용산은 2015년 1월 이후 3년10개월 만에 집값이 하락했다. 이런 집값하락은 다주택자의 매물증가에 매수세 감소현상이 더해져 일어난 것으로 풀이된다.

정부는 올 4월 다주택자 양도소득세 중과조치를 시행하고 내년부터 주택 종합부동산세 인상을 발표한 상태다. 실제 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 거래량은 지난 9월 1만2355건에서 지난달 1만238건으로 17% 감소했다.


이런 상황에 서울 주택담보대출 한도(LTV)와 총부채원리금 상환능력비율(DSR) 등이 줄어들어 주택수요가 움츠러들 수밖에 없었다. 또 미국 증시불안과 국내 금리인상 가능성이 커진 점도 주택매수를 위축시킨 요인이다.

아파트 호가가 내려간 점도 눈에 띈다. 공인중개사업계에 따르면 9·13대책 이후 강남과 용산 등지는 호가가 1억~2억원 내려간 아파트가 속출했다.

용산 공인중개사사무소 관계자는 "거래량이 적은 상황에서 집주인이 높은 호가를 불러도 거래가 성사되면 실거래가가 되고 시세가 됐던 상황"이라고 설명했다. 아파트값 상승 일부는 거품이었을 가능성을 볼 수 있는 대목이다.

인터넷카페나 SNS 등을 이용해 아파트주민들이 호가를 담합하는 사태가 기승을 부리자 정부가 특별단속을 실시한 것도 영향을 미쳤다는 분석이다.

한국인터넷자율정책기구(KISO)에 따르면 월 2만건에 달하던 부동산 허위매물 신고는 지난달 들어 급감해 8926건을 기록했다.

◆금융위기 때도 '강남하락 강북상승'
박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 "집값은 장기적으로 보면 오르지만 단기적으로는 몇천만원이라도 싸게 사는 게 중요하다. 지금은 급매물이 사라지고 호가가 너무 올라 투자성격의 매입은 적절하지 않다"고 말했다.

내년 부동산경기 하락을 시사하는 말이다.

다만 아파트값 조정폭은 고가아파트일수록 클 가능성이 높다. 9·13대책 이후에도 강남과 용산 등 고가주택 밀집지역 집값이 가장 먼저 하락했다.

반면 강북 등의 집값은 여전히 상승세를 유지중이다.

지난 6일 부동산114에 따르면 이번달 2일 기준 주간 서울 아파트값 변동은 강남(-0.05%), 강동(-0.04%), 송파(-0.01%) 등으로 하락세지만 강북을 보면 ▲서대문(0.24%) ▲노원(0.14%) ▲도봉(0.12%) ▲성북(0.11%) ▲강서(0.10%) ▲구로(0.09%) ▲마포(0.08%) 등으로 올랐다.

과거 2010년대 전후 글로벌 금융위기 당시를 봐도 강남 집값이 떨어지는 동안 강북 집값은 올랐다.

2008~2013년 부동산침체기에 ▲강남(-19.04%) ▲송파(-18.07%) ▲강동(-15.47%) 등은 집값이 떨어졌고 ▲중랑(10.27%) ▲서대문(3.31%) ▲동대문(2.86%) ▲은평(2.67%) 등은 상승했다.