‘더블역세권’ 상가, 무조건 좋을까?

종각역 인근의 한 공실 상가. 5호선 광화문역과 도보 약 7분 거리라 더블 역세권이나 다름없는 곳이지만 비싼 임대료에 공실로 남았다. /사진=김창성 기자

유동인구 풍부해 투자가치 으뜸 평가… 높은 임대료는 따져봐야
상가는 아파트와 함께 투자자들의 이목을 끄는 수익 상품이다. 특히 역세권 상가는 인근 아파파트단지가 가져다주는 안정적인 고정수요를 넘어 유동인구가 풍부한 만큼 높은 투자가치를 지녔다는 것이 일반적인 상식이다. 그중에서도 두개 이상의 역이 지나는 ‘더블 역세권’ 상권은 전통의 스테디셀러이며, 투자자들의 이목을 끌기에 충분하다. 다만 임차인은 높은 임대료는 감내해야 한다. 

◆공실 낮고 유동인구는 풍부

부동산시장에서 역세권 상가는 늘 주목받는다.


역세권은 지하철 외에도 시내버스, 광역버스 등 대중교통 인프라가 잘 형성돼 이동이 편리한 만큼 유동인구가 풍부하다. 또 인근 아파트단지 등 고정수요도 많아 쇼핑, 문화, 편의시설 등 상권이 발달하기에 최적의 입지다.

역세권 상가는 이로 인해 수요가 꾸준히 이어지다 보니 안정적인 임대수익 창출이 가능하다. 또 가격하락이나 공실 위험이 상대적으로 적어 점포를 선점하려는 수요자의 경쟁도 대체로 치열해 투자자의 이목을 끌기에 충분하다.

정부의 주택시장 규제로 투자자의 뭉칫돈이 수익형부동산시장을 주목하는 점도 역세권 상가의 가치 상승을 견인한다. 주택시장에 각종 청약 규제 및 대출 규제가 지속되면서 상대적으로 규제가 덜한 상가, 그중에서도 역세권 상가가 보다 확실한 수익을 낼 수 있는 수익형부동산으로 평가 받아서다.


특히 더블 역세권은 단일 역세권 보다 유동인구가 더 많아 시장에서 확실한 검증을 받은 만큼 임차인 구하기도 수월하다. 더블 역세권은 노선이 두 개인만큼 투자 효과도 두 배가 기대된다.

◆더블 역세권이 무조건 좋다?

한국감정원의 2018년 4분기 중대형 상가 공실률 자료에 따르면 2개 이상의 노선이 지나는 서울 역세권 상권 대부분이 서울 전체 평균(7%)보다 낮게 나타났다. 지하철 3·6호선이 지나는 불광역 상권은 3.8%, 5·6호선·경의중앙선·공항철도 4개 노선이 지나는 공덕역 상권은 5.3%, 1·4호선·경의중앙선 등이 지나는 서울역 상권은 5.4%를 기록했다.
반면 공실률이 평균보다 높은 역세권 상권은 주로 단일 역세권이었다. 3호선 신사역은 7.9%, 7호선 논현역은 18.9%, 6호선 이태원역은 21.6%의 공실률을 나타냈다.
수도권 역세권 상권도 마찬가지. 지하철 1호선·분당선이 지나는 경기도 수원역 상권의 공실률은 1.6%로 경기도 전체 평균(8.1%)과 비교해 5분의1 수준이다.

다만 더블 역세권 상가는 임대료가 비싼 만큼 투자 성공이 모두 보장 되진 않는다. 높은 임대료는 투자자가 임차인을 유치하는 데 애를 먹을 수 있고 임차인 역시 임대료가 높으면 유동인구가 풍부해도 계약을 망설이게 돼서다.

업계에 따르면 지하철 2·6호선 합정역 더블역세권인 ‘메세나폴리스’ 상가는 1층 전용면적 62㎡가 보증금 8000만원에 월세 350만원 선이다. 반면 역과 다소 떨어진 근처의 일반상가의 1층 비슷한 면적(61㎡)은 보증금 2000만원에 월세 200만원 선이다.

인천지하철 1호선 간석오거리역과 1호선 동안역이 인접한 더블 역세권 일반상가의 경우 1층 68.78㎡가 보증금 3000만원에 월세 150만원 선이다. 반면 인천지하철 1호선 부평삼거리역 일반상가는 1층 전용면적 90.03㎡로 규모가 더 크지만 보증금 1000만원에 월세가 60만원대로 더 싸다.

지하철 1호선 종각역 인근의 한 상가는 5호선 광화문역과 도보 약 7분 거리라 더블 역세권이나 다름없지만 월 6000만~8000만원에 형성된 비싼 임대료 탓에 공실 상가가 많다.

여의도의 한 공인중개업소 관계자는 “더블 역세권 상가는 고정·유동인구가 풍부한 장점이 분명한 투자처”라면서도 “다만 비싼 임대료로 공실 가능성이 있고 여의도 같은 업무지구일 경우는 아무리 더블 역세권이라도 주말 매출이 평일 대비 크게 줄어드는 점도 고려해야 한다”고 조언했다.