과열 양상으로 치닫는 아파트값을 잡고 실수요자의 내 집 마련 기회를 보장하겠다는 정부의 강력한 부동산시장 규제가 의도와 달리 부작용을 낳고 있다. 강력한 규제로 강남을 겨냥하자 옆 동네 아파트값이 뛰고 이른바 갭메우기 효과로 9억원 이하 아파트값이 상승하는 등 규제 무용론까지 거론된다. 앞선 규제 때도 발표 초반에는 움찔했지만 갈수록 오름세를 탄 만큼 이번에도 전철을 똑같이 밟을 수 있다는 우려도 나온다.
◆상승폭 꺾였지만 여전히 오름세
대출·세금 규제 등을 총망라한 12·16부동산대책 발표 이후 서울 아파트시장에 관망세가 짙게 깔렸다. 서울 강남 등 주요 지역 아파트값 상승폭이 3주 연속 꺾인 것.
한국감정원에 따르면 1월 첫째주(6일 기준) 전국 주간 아파트 가격 동향 조사 결과 매매가격이 0.07% 올랐다.
전국 주간 아파트 매매가격은 지난주(0.09%)보다 상승폭이 꺾였다. 수도권(0.13%→0.11%) 및 서울(0.08%→0.07%)은 상승폭 축소, 지방(0.05%→0.04%)도 상승폭이 축소(5대광역시 0.08%→0.10%, 8개도 –0.01%→-0.02%, 세종 0.99%→0.28%)됐다.
서울(0.08%→0.07%)은 소형면적이나 구 외곽 등 상대적으로 상승폭이 낮았던 중저가 아파트는 일부 상승했다. 반면 상승세를 주도하던 주요 지역 및 고가아파트는 대출규제, 세제강화 등 대책 영향과 상승피로감 등에 따른 관망세가 짙어지고 보합 내지 하락된 급매물이 출현하며 3주 연속 상승폭이 꺾였다.
강남 11개구(0.10%→0.07%)의 경우 강남4구(0.07%→0.04%)는 12·6부동산대책에 따른 하락 우려 및 매수문의 급감으로 주요 단지가 대체로 보합세를 유지하거나 재건축 등 일부 단지에서 급매물이 나오며 4구 모두 상승폭이 축소(강남구 0.09%→0.05%, 서초구 0.04%→ 0.02%, 송파구 0.07%→0.04%, 강동구 0.06%→ 0.05%)됐다.
강북 14개구(0.07%→0.07%)는 주요 인기지역을 비롯한 대다수 구에서 상승폭이 축소되거나 유지된 가운데 마포구(0.09%)는 그동안 상승폭이 낮았던 성산·염리동 위주로, 강북(0.09%), 성북구(0.08%)는 뉴타운 및 역세권 중심의 직주근접 수요로, 성동구(0.07%)는 금호·행당·옥수동 신축 및 대단지 소형 면적 위주로 뛰었다.
◆규제 역효과?
정부의 부동산대책 여파에 상승폭이 줄었지만 여전히 오름세다. 오히려 규제 범위에 든 지역의 집값은 주춤한 반면 인근 비규제지역은 강세를 나타내는 등 역효과도 발생했다.
특히 12·16 대책 이후 수도권의 시세 9억원 이하 아파트 가격이 오름세다. 아파트 주택담보인정비율(LTV)이 9억원 넘는 부분에 대해 40%에서 20%으로 낮아지고 시세 15억원 초과 아파트 주택담보대출을 전면 금지한 데 따른 ‘풍선효과’라는 분석.
KB부동산 리브온에 따르면 서울 내에서도 아파트값이 상대적으로 저렴한 금천구의 약진이 눈에 띈다. 금천구는 아파트 가격이 대부분 9억원 이하인 지역으로 대책 발표 후 오히려 매물이 자취를 감추고 매도 호가가 높아졌다.
입주 1~2년 미만인 독산동 롯데캐슬골드파크 1·2·3차 영향과 라이프아파트 인근 도로 확장 계획 발표로 인해 중소형 단지들 중심으로 상승세. 가산동, 시흥동 지역의 소형 위주로 매매가격 상승을 기대하는 투자 수요가 간간이 유입되는 모습.
양천구는 15억원 초과 주택담보대출 전면 금지로 15억원 이상 매물은 영향이 있을 듯 하지만 15억원 이하 단지의 매매가는 오히려 오를 전망이다. 또 정시 확대, 자사고·특목고 일반고 전환 계획과 목동 조기 진입에 따른 수요가 급증하며 매매가 상승세가 확연하다.
서울 이외의 지역은 수원과 성남 및 용인, 의왕 지역이 상승하며 전주대비 0.10% 올랐고 인천도 0.05% 뛰었다. 수원 영통구(0.77%), 수원 팔달구(0.58%), 성남 수정구(0.36%), 용인 수지구(0.25%) 등이 상승을 주도한 모습이다.
한편 김현미 국토교통부 장관이 총선 불출마를 선언하면서 시장 상황에 따라 다시 추가 규제가 나올 가능성이 점쳐진다. 김 장관은 최근 신년사를 통해 “새해에도 부동산시장의 질서를 확립하고 투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호라는 3대 원칙을 더욱 공고히 해 시장 안정화의 기틀을 유지하겠다”며 강한 규제 의지를 재천명했다.
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