[수익형부동산 '빨간불'] '이태원 클라쓰' 현실에선 '임대 문의'

오피스텔, 상가, 빌라가 최근 몇년 새 시세차익 대신 월세수익을 벌 수 있는 ‘수익형부동산’으로 급부상했다. 수요가 늘어남에 따라 공급도 급증했다. 아파트가격이 정체되는 가운데 노후를 대비할 고정수익형 투자상품의 중요성이 커지며 나타난 현상이다. 하지만 수익률 뚜껑을 열어보면 그리 낙관적인 상황은 아니다. 일부 수익형부동산은 여전히 은행 정기예금 대비 높은 수익률을 유지하지만 실상은 공실 리스크와 세금부담 증가, 매매가 대비 월세수익 하락으로 인한 수익률 감소다. 수익형부동산 주요상품인 주거용 오피스텔과 오피스, 상가의 투자수익률을 점검하고 위험요인을 분석해본다. <편집자주>
[수익형부동산 '빨간불'] ③ 일본 불매운동·코로나19 잇단 악재

지난해 통계청이 조사한 서울 소형상가 수익률은 0%대. 은퇴 후 소득으로 각광 받던 상가 월세가 부진을 넘어 암울한 상황에 이르렀다. 일본 불매운동과 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산으로 소비경기가 위축되며 자영업 불황이 심화된 결과다. 지난해 4분기 서울 전체 소형상가의 투자수익률과 자본수익률은 각각 1.9%, 1.3%를 기록했다. 하지만 소득수익률은 0.7% 수준을 보였다. 강남지역(0.6%), 신촌(0.5%), 용산(0.4%) 등은 소득수익률이 서울 평균보다 낮았다. 소득수익률은 자산가격 대비 영업소득으로 상가 매출의 영향을 받는다. 투자수익률과 자본수익률이 부동산가격 상승에 의해 올라가는 것과 대비된다.


◆위기원인① : 공급과잉

수익형부동산 침체의 가장 큰 원인으로 공급과잉 문제가 꼽힌다. 서울의 경우 재개발·재건축사업에 의한 아파트단지 내 상가, 지식산업센터 등을 통해 공급이 제한적으로 증가함에도 공실률은 증가세다.

통계청에 따르면 서울 소형상가 공실률은 지난해 1분기 2.9%에서 2분기 3.2%, 3분기 3.4%, 4분기 3.9%로 지속 상승했다. 지난해 4분기 남대문(13.3%), 압구정(14.5%), 목동(28.6%) 등은 공실률이 10%를 넘었다. 논현역(9.3%), 홍대합정(7.3%), 사당(9.0%) 등도 공실률이 높은 편에 속했다. 공실이 지속되는 상황에도 임대료는 올라갔다. 지난해 1분기 대비 4분기 서울 소형상가의 ㎡당 임대료는 ▲도심지역 7만6600원→7만6700원 ▲강남지역 6만2700원→6만2800원 ▲영등포·홍대 4만4300원→4만5200원 등으로 상승했다.

◆위기원인② : 자영업 불황

자영업자 사업소득은 통계 작성 이래 처음으로 5분기 연속 감소했다. 통계청이 지난달 발표한 ‘2019년 4분기 가계동향조사(소득부문) 결과’를 보면 2인 이상 가구의 월평균 사업소득은 89만1600원으로 전년동기대비 2.2% 감소했다. 2018년 4분기부터 5분기 연속 사업소득이 줄어들어 2003년 통계 작성이 시작된 후 최장기간 하락세를 보였다.


중산층 이상으로 분류되는 소득중위 3분위(-10.9%), 소득상위 40% 4분위(-7.0%), 소득상위 20% 5분위(-4.2%) 등도 사업소득이 모두 감소했다. 3~5분위의 경우 고용직원이 있는 자영업자일 가능성이 높아 타격이 더 컸을 것으로 통계청은 분석했다. 은순현 통계청 사회통계국장은 위 통계에 “도소매업과 개인서비스, 외식업·숙박업 등의 부진한 상황이 반영됐다”고 설명했다.

자영업 지표로 활용되는 상가 권리금도 2015년 이후 가장 낮은 수준을 기록했다. 상가정보연구소 분석에 따르면 지난해 전국 상가의 평균 권리금은 4276만원으로 조사됐다. ㎡당 평균 권리금은 63만3000원으로 2015년 이후 가장 낮은 수준이다.
권리금은 상가의 새 임차인이 직전 임차인에게 지급하는 일종의 시설비용이다. 장사가 잘되는 지역일 경우 입지에 따르는 영업권도 권리금에 포함되므로 무형의 자산이다. 주변에 공실이 많거나 상권이 침체되면 권리금도 깎인다. 실제 네이버부동산에 서울지역 상가의 월세 매물 목록을 보면 인기가 높은 아파트단지 내 상가나 도심의 상가도 ‘무권리금’, ‘권리금 없음’ 등의 조건을 흔히 발견할 수 있다.

권리금 하락 현상은 최근 내수경기 침체가 지속된 데다 온라인 쇼핑 증가로 오프라인 매출이 줄어든 영향이다. 특히 일본제품 불매운동과 코로나19 확산은 오프라인 매출을 더욱 악화시켰다. 조현택 상가정보연구소 연구원은 “내수경기 침체가 지속되고 최근 코로나19 사태가 겹쳐 권리금 하락세가 지속될 것으로 보인다”고 내다봤다. 조 연구원은 “소셜커머스와 배달앱의 사용 증가로 오프라인 매출이 타격을 받으며 임대료를 감당하지 못하는 임차인의 폐점이 늘어났고 상가 투자수익률도 떨어졌다”고 분석했다.

◆위기원인③ : 세금 증가

2022년부터는 9억원 넘는 상가주택을 보유한 투자자도 세금부담이 증가한다. 상가주택은 1층에 상가, 2~3층에 다가구주택, 꼭대기 층에 주인이 거주하는 형태로 은퇴세대의 인기 수익형부동산 중 하나다.

현재는 상가주택의 주택면적이 더 넓으면 주택으로 간주하지만 2022년 1월1일부터 양도하는 상가주택의 경우 주택과 비주택 부분을 분리해 양도소득세를 부과한다. 상가 부분은 장기보유특별공제(장특공제) 혜택이 주택보다 적어 세 부담이 많게는 10배까지 늘어날 수 있다. 1가구 1주택자가 주택을 15년 보유하면 최고 80%의 장특공제를 받을 수 있는데 상가는 15년 동안 보유해도 장특공제 최고한도가 30%다.

예컨대 A씨가 보유한 상가주택은 주택 연면적이 81㎡, 비주택 연면적이 80㎡라고 가정하자. A씨가 15년 전 이 상가주택을 4억원에 매입했고 올해 14억원에 팔았을 때 지방소득세를 포함한 양도소득세는 1246만원이다. 하지만 2022년 1월1일 이후 상가주택의 1주택자 비과세와 장특공제 80%를 배제하면 양도소득세가 1억2500만원으로 늘어난다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제634호(2020년 3월3~9일)에 실린 기사입니다.