[부동산투기와의 전쟁 2막] ③강남 아파트, 계속 내리나?

국정운영 후반부에 들어선 문재인정부의 핵심정책 하나는 여전히 ‘부동산투기와의 전쟁’이다. 제21대 국회의원 선거(4·15 총선)에서 전체 의석의 60%인 180석이 여당인 더불어민주당(더불어시민당 포함)에 돌아가며 정부의 부동산정책에 힘을 실어줄 전망이다. 정부는 그동안 다주택자와 고가주택 보유자에 대한 종합부동산세뿐 아니라 공시가격 상승을 통해 재산세 인상을 추진, 집을 소유하는 데 따른 세부담을 높여왔다. 21대 국회는 이에 더해 종부세를 한차례 더 올리는 법안을 준비하고 있다. 7월에는 다주택자 양도소득세 강화가 시행될 예정이다. 국세청은 가족 간 거래와 페이퍼컴퍼니의 부동산투기에 집중하고 있다. 정부 규제가 강화됨에 따라 개인이 아닌 법인 명의의 아파트거래가 급증하자 국세청은 세금포탈 조사에서 나아가 개인 거래에만 적용하던 자금조달계획서 제출의무도 법인으로 확대했다. 이와 함께 법인과 연관된 부동산세금을 지금보다 올려야 한다고 주장한다. 하지만 관련 법안을 개정하고 실질적으로 국회에 건의하는 권한을 쥔 기획재정부는 반대 입장을 보여 논란이 예상된다. 부동산투기와의 전쟁 2막이다. (편집자주)
[MoneyS Report] 부동산투기와의 전쟁 2막-③ 여전한 부동산 불패 심리

콧대 높던 서울 강남3구(강남·서초·송파) 아파트값 하락세가 뚜렷하다. 무엇보다 정부의 계속된 규제와 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태에 따른 경기침체로 관망세가 짙다. 급매물을 내놔도 잘 팔리지 않으니 호가를 더 내리지만 매수 희망자 역시 더 떨어지길 기다리는 눈치다.

4월30일~5월5일 황금연휴 동안 강남3구 일대 재건축아파트를 중심으로 호가가 일부 올랐지만 이는 양도소득세 절세를 위한 급매물이 소진됨에 따라 나타난 일시적 현상이라는 게 업계의 시각이다. 가격이 낮은 급매물이 팔리자 다시 호가를 높이는 시도가 발생한 것이다. 하지만 ‘강남 부동산 불패’ 심리에도 당분간은 하락세가 지속될 것으로 전문가들은 내다본다.


콧대 꺾인 강남 아파트부동산114에 따르면 4월 한달간 강남3구 아파트값은 -0.63%를 기록, 2012년 11월(-0.63%) 이후 8년여 만에 월간 최대 하락폭을 기록했다. 이는 서울 전체 변동률(-0.17%)을 끌어내리는 데에도 결정적 역할을 했다. 강남3구는 최근 3개월 연속(2월 -0.02%, 3월 -0.17%, 4월 -0.63%) 떨어져 낙폭이 확대됐다. 정부 규제에 더해 코로나19가 동시에 겹친 결과로 풀이된다.

개별단지들도 낙폭이 커지고 있다. 지난해 12·16 부동산대책 이후 올 4월까지 수억원씩 떨어진 곳도 수두룩하다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난해 12월 23억~23억5000만원에 거래됐던 강남구 대치동 은마아파트 84㎡(이하 전용면적)는 올 4월 19억5000만원까지 떨어졌다. 넉달 새 4억원가량 떨어진 셈이다.

서초구 반포동 반포자이 84㎡도 같은 기간 거래가격이 최대 28억3000만원에서 25억1000만원으로 3억원 넘게 빠졌다. 송파구 잠실동 잠실주공 82㎡도 이 기간 초대 24억3400만원에서 19억8925만원으로 4억원 이상 하락했다.


직전 3~4년간의 폭등기 때 50~100%가량 가격이 급등했던 단지들의 하락폭이 특히 컸다. 지난해 12·16대책으로 자금출처 조사에 더해 시가 15억원을 초과하는 고가 아파트에 대한 주택담보대출이 전면 금지된 이후 서울 강남권 아파트가 직격탄을 맞은 결과로 해석된다.

현장 중개업소들도 계속된 침체 분위기를 대변한다. 집주인들이 대체로 호가 내리기를 꺼리고 있지만 사겠다는 수요가 없어 호가는 물론 실제 거래가격도 떨어지고 있다는 것이다.

서울 압구정동 A공인중개업소 관계자는 “압구정동 아파트는 강남에서도 최상위에 있는 만큼 평소 매매가 활발하지 않지만 정부 규제로 매매 문의가 늘었다”며 “아파트값 상승에만 익숙했던 이 지역 아파트 주인들에겐 최근의 하락세가 익숙하지 않은 광경”이라고 귀띔했다.

‘강남불패’ 이어질까올 4월 서울 아파트 거래량이 전달보다 3분의1 수준으로 떨어진 것으로 집계되면서 거래 절벽이 본격화된 분위기다. 서울 부동산정보광장에 따르면 4월 서울시내 아파트 거래 신고 건수는 3월(4409건)의 67% 수준인 1459건에 머물렀다. 이는 전년동기(3040건)와 비교해도 52% 수준에 불과하다.
자치구별로도 강남과 강북을 가리지 않고 줄었다. 관악구(전월대비 50.83%) 거래량이 가장 큰 폭으로 감소했고 강남구(55.88%) 강동구(57.67%) 은평구(59.61%) 등이 뒤를 이었다. 12·16대책에 이어 연초부터 시작된 코로나19 확산에 따른 경기침체 여파가 주택시장 하방압력을 증폭시켰다는 분석이다.

전문가들도 강남권 아파트의 하락세는 당분간 지속될 것으로 내다봤다. 4·15 총선에서 여당이 압승하며 대출과 세금·청약·자금출처 조사 등을 중심으로 한 투기수요 규제책이 계속될 가능성이 높아져서다. 이는 수치상으로도 드러난다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “고가 주택시장에서 강남권역이 차지하는 상징성은 여전하지만 그 비중은 축소됐다”고 분석했다. 그는 “거래가격 상위 10%에 해당하는 10분위 가격 하한선이 2010년 9억1000만원에서 지난해 15억5000만원으로 9년간 약 70.3% 올랐지만 올 들어 11억2000만원으로 조정됐다”고 설명했다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 “일부 강남 재건축은 실거래가 기준으로 지난해 말 고점 대비 20% 이상 떨어진 매물도 많다”고 짚었다. 이어 “강남아파트는 어떤 상황에서도 떨어지지 않는다는 불패신화는 위험한 발상”이라며 “절대적 불패신화란 존재하지 않는다”고 강조했다.

☞ 본 기사는 '머니S' 제644호(2020년 5월12~18일)에 실린 기사입니다.