세입자보호법이 월세 올린다? "집주인의 생각일 뿐"

세입자에게 특별한 잘못이 없다면 무기한 임대차계약의 연장을 요구할 수 있는 ‘주택임대차보호법’ 개정안이 발의됐다. 박주민 더불어민주당 의원이 지난 9일 이러한 내용의 법안을 발의했다는 소식에 일각에선 집주인들이 법 개정 전 임대료를 올려 임대차시장 불안이 예상된다는 지적이 잇따랐다.
문재인 대통령의 주요공약인 세입자 보호법이 21대 국회에서 쏟아지는 가운데 이렇게 임대차시장 안정 효과를 놓고 상반된 의견이 분분하다. 현행법에 따라 주택 임대사업자로 등록하지 않은 집주인은 임대차 계약기간 2년이 종료되면 재계약을 거절할 수 있다. 재계약 때 임대료 인상률 5% 제한도 주택 임대사업자에게만 적용된다.

주택 임대사업자나 공공임대주택의 세입자 보호 기준을 모든 임대차계약에 적용할 경우 무주택자의 주거안정 효과가 기대되는 반면 집주인에 대한 재산권 침해, 법 개정 전 임대료 인상 등의 부작용에 대한 지적은 과거에도 쭉 있어왔다.


실제로 임대차계약 갱신기간을 1년에서 2년으로 늘린 1989년 전후 서울 아파트 전셋값이 급등했다. KB국민은행 통계를 보면 서울 아파트 전셋값 상승률은 1988년 7.0%에서 관련법이 국회를 통과한 1989년 29.6%로 급상승했다. 이듬해에도 23.7% 뛰었다.

고액전세 세입자도 보호해야 하나하지만 임대료 급등 우려가 지나치다는 의견도 있다. 최은영 한국도시연구소장은 “시장가격보다 높게 전셋값을 책정하면 (집이) 나갈 수 없다. 반대를 위한 반대일 뿐”이라고 주장했다. 미국이나 유럽 등 임대차시장이 안정된 선진국들을 보면 높은 임대료 규제가 세입자를 보호하는 데 기여하고 있다. 집값이 비싼 만큼 정부가 무주택자 세입자를 보호해 임대차기간에 제약받지 않고 안정적으로 거주할 수 있도록 지원하는 것이다.
일반적으로는 세입자가 사회적 약자라는 인식이 강하지만 서울 강남 등 전셋값이 10억원 이상인 지역의 고액 전세 세입자도 같은 기준으로 보호해야 하는지에 대한 논쟁도 있다.

이를테면 20억원짜리 아파트에 12억원을 내고 전세로 사는 세입자가 있다고 가정하자. 집주인은 대출과 갭투자를 이용해 집을 사고 세입자는 현금으로 12억원을 내는 사례도 있을 수 있다. 서울 강남 등지는 직장이나 자녀 교육을 이유로 비싼 전세금을 부담하는 중산층 이상 세입자가 많은 만큼 이들을 서민 무주택자라고 보기는 힘들다는 것이다.

다만 박 의원의 법안에 따르면 ▲임대료 3개월 연체 ▲부정한 방법으로 계약 ▲고의나 중과실에 의한 주택 파손 ▲주택 전부 또는 일부 멸실 ▲집주인이 해당 주택으로 이사 ▲리모델링, 재건축, 재개발 등 건물 노후화에 따른 정비 등의 사유가 발생하면 집주인이 세입자의 계약갱신 청구를 거절할 수 있도록 했다.