24일 국토교통부에 따르면 주택임대차보호법 해설서는 지자체를 통해 전국 배포하고 28일 국토부·법무부 등 유관기관 홈페이지에서 전자문서 형태로 다운로드 받을 수 있다. 다음은 주택임대차보호법 해설서 질의응답이다.
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임차인은 계약갱신청구권을 언제까지 행사해야 하나━
임차인은 임대차 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신청구권을 행사해야 한다. 계약만료일 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 한다. 다만 오는 12월10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 '2개월' 전까지 계약갱신요구권을 행사해야 한다. 이는 임대인과 임차인의 계약갱신 거절 통지기간을 기존 1개월 전에서 2개월 전으로 개정한 주택임대차보호법이 12월10일 시행되기 때문이다.━
개정법 시행 당시 만료일 1개월이 안 남은 경우 계약갱신을 행사할 수 있나━
행사할 수 없다. 법 시행일인 올해 7월31일부터 8월31일 사이 계약기간이 종료되는 임차인은 계약갱신청구권을 행사할 수 없다.━
묵시적 갱신도 계약갱신청구권 행사로 보나━
계약이 묵시적으로 갱신된 경우 계약갱신청구권 행사로 보지 않는다. 계약갱신청구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우 인정된다.━
묵시적 갱신의 경우 앞으로 계약갱신청구권을 행사할 수 있나━
행사할 수 있다. 묵시적 갱신은 계약갱신청구권 행사에 따른 계약갱신과 구별된다. 만약 계약이 묵시적으로 갱신됐다면 그 갱신된 계약의 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있다.━
이미 4년 이상을 거주한 임차인도 계약갱신청구권을 행사할 수 있나━
행사할 수 있다. 개정법은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고 1회에 한해 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 하는 것이므로 연장 계약, 묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우 갱신을 요구할 수 있다.━
계약갱신청구권 행사에 별도의 방식이 존재하나━
계약갱신청구권 행사방식에는 특별한 제한이 없다. 구두나 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만 장래에 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전하다.━
계약갱신청구권 행사 후 다시 임대차계약서를 작성해야 하나━
임대차계약서를 반드시 작성해야하는 것은 아니다. 임대차계약서를 작성하지 않더라도 묵시적 갱신과 마찬가지로 종전과 동일한 조건으로 계약이 이뤄진 것으로 본다. 다만 임대료 등 당사자 사이에 새롭게 합의된 내용이 있는 경우 이를 명시해 증거서류를 작성해두는 것이 분쟁예방을 위해 좋다.━
임대인은 임대차기간 동안 1년 마다 임대료를 5%씩 올릴 수 있나━
아니다. 임대인이 임대료 증액을 청구할 수 있는 것뿐 임차인이 청구에 반드시 응해야 하는 것은 아니다. 5% 증액도 꼭 해야 하는 것이 아니다. 계약갱신 시 증액의 경우 임대인과 임차인이 협의를 통해 기존 임대료를 기준으로 5% 범위에서 임대료를 증액할 수 있다. 계약기간 중 임대료 증액은 현재의 임대료가 조세, 공과금, 경제사정 변동 등으로 인해 적절하지 않게 됐을 때 청구할 수 있다. 무조건 5%를 증액할 수 있는 것은 아니다. 증액을 청구하는 측에서 사유를 증명해야 한다.━
법정 전월세전환율은 현재 존속중인 계약에도 소급적용 되나━
개정되는 시행령이 시행되는 당시 존속 중인 임대차계약에 대해 적용된다. 다만 시행 후 최초로 보증금 전부나 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용한다.━
전월세전환율이 월세에서 전세로 전환할 때에도 적용되나━
전월세전환율은 임차인 보호를 위해 보증금 전부나 일부를 월세로 전환하는 경우에만 적용하고 월세를 전세보증금으로 전환하는 경우 적용하지 않는다. 월세를 보증금으로 전환하는 경우 한국감정원에서 발표하는 지역별·규모별 전월세전환율, 주변 시세 등을 참고해 임대인과 임차인간 협의 하에 비율을 결정할 수 있다.
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