매매가 잠잠, 전셋값 활활… 세입자는 발 동동

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 이후 지속되는 초저금리 상황에서 매매수요를 억제하는 정부의 강력한 규제로 집값 상승세가 다소 누그러들자 이번엔 전셋값이 고공행진하고 있다. 가을 이사 계획을 세우던 세입자는 매물 실종에 발을 동동 구르는 처지에 놓였다.
‘주택임대차보호법 개정안’(임대차3법) 가운데 내년 6월 시행되는 전·월세 신고제를 제외한 계약갱신청구권제와 전·월세상한제가 지난 7월 말 시행되며 전셋값 급등을 체감하는 세입자가 빠르게 늘어났다. 수도권 일부에선 매매가보다 비싼 전셋집까지 출현, ‘깡통전세’ 비상등이 켜졌다.

전셋값, 6년 새 최고 찍었다올 들어 서울 아파트 전셋값은 최근 6년 새 최고치를 찍었다. 부동산114에 따르면 올 1~8월 서울 아파트 전세가격 상승률은 5.9%로 2015년 이후 가장 높다. 지난해 5월부터 16개월째 상승세다. 전통적 비수기인 7~8월에도 상승폭이 컸다.


이는 매물 부족에 따른 결과라는 게 시장의 판단이다. 2010년 이후 10년 동안 가을 이사철(9~11월) 서울 아파트 전세가격 변동률을 보면 2018년(0.6%)을 제외하곤 대부분 1.0% 이상 상승했다. 입주물량이 줄며 전세시장이 불안했던 2013년과 2015년 가을 이사철엔 각각 4.1%과 3.5%씩 상승했다.

올 가을에도 전셋값 상승 추세가 이어지고 있다는 게 현장의 목소리다. 공인중개사업계 관계자는 “임대차2법 시행의 영향으로 기존 임차인과의 재계약이 늘어나 매물이 나오지 않고 있다”고 귀띔했다.

최근엔 수도권 3기신도시 사전청약 대기수요까지 가세해 일부 지역의 전셋값이 치솟았다. 대표적인 곳이 경기 하남시다. 국토교통부 실거래가에 따르면 하남시 풍산동 ‘미사강변 동일하이빌’ 84.96㎡(이하 전용면적)는 지난 7월 5억5000만원에 전세계약됐다가 두달 후인 9월에 5000만원 오른 6억원에 거래됐다. ‘풍산동 e편한세상’ 69.85㎡ 역시 9월 전세 거래가격(5억7000만원)이 8월보다 3000만원 뛰었다.

‘깡통전세’ 비상… 갭투자 규제 불가피해실거주를 목적으로 주택을 구입한 갭투자자(세입자가 사는 집을 매매가-전세가 차액만 내고 매수)가 임대차3법으로 피해를 입는다는 일각의 주장도 있지만 깡통전세가 기승을 부리는 상황에 규제는 불가피하다는 지적이다. 깡통전세는 전셋값이 매매가와 비슷하거나 오히려 더 높아 세입자가 전세금을 돌려받기가 힘든 상황을 일컫는다.
전셋값이 치솟고 집값은 내리는 상황에 깡통전세가 더 확산될 경우 세입자가 전세금을 떼일 위험은 더 커진다.

국토교통부 실거래가에 따르면 경기 안산시 상록구 ‘서해아파트’ 59㎡는 9월3일 2억1000만원(20층)에 전세거래됐다. 같은 날 같은 면적 16층은 2억1000만원에 매매 실거래가가 신고됐다. 인근 ‘푸른마을주공5단지’ 59㎡는 9월12일 한달 전 매매가(2억원)보다 3000만원 비싼 2억3000만원에 전세계약이 이뤄졌다.

경기 용인시 처인구 ‘e편한세상 용인한숲시티 3단지’ 44㎡는 9월3일 1억8000만원(14층)에 전세거래가 체결됐다. 같은 면적 매매 실거래가 신고가 약 한달 전(8월11일) 1억8000만원(2층)에 이뤄져 깡통전세 주의보가 내려졌다.

박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 “매매가와 전셋값 차이가 크지 않은 상황에서 환금성이 낮은 소형 나홀로 단지나 빌라·다세대 등의 깡통전세 위험이 있다”고 지적했다. 이어 “서울 아파트의 매매가 대비 전세가비율은 53.3%로 낮은 편이지만 수도권 전체로 보면 63.9%고 지방은 76.1%로 높아 상대적으로 깡통전세 위험이 더 크다”고 우려했다.