[2020 부동산 10대 뉴스]③월세·전세 집주인, 연 2000만원 이하 소득도 '세금'

올해 5월 월세와 전세금 등 주택임대소득에 대한 과세가 본격화됐다. 연간 2000만원 이하의 임대소득에 대한 소득세를 신고해야 한다. 월세 소득이 있는 고가주택 1주택자와 다주택자, 전세보증금 합계가 3억원 이상인 3주택 이상 보유자가 과세 대상이다.
간주 임대료는 보증금에서 3억원을 제외한 금액의 60%에 이자율 2.1%를 곱해 계산한다. 보증금 합계가 5억원이라고 가정하면 3억원을 뺀 2억원의 60%, 즉 1억2000만원이 과세 대상이다. 간주 임대료는 여기에 2.1%를 곱한 252만원이 된다.

3주택자라도 전용면적 40㎡, 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 주택수에서 제외한다. 1주택자는 기준시가 9억원을 초과하거나 해외에서 월세를 받는 경우 과세대상이 된다.


주택수를 기준으로 과세대상에 해당해도 필요경비와 공제금액 등을 빼면 내야 하는 세금이 없을 수 있다. 연 임대소득이 1000만원인데 필요경비와 공제금액을 1000만원 인정받는 경우 세금을 안내도 된다.

연 임대소득 2000만원 초과는 종합과세(세율 6~42%)만 가능하다. 2000만원 이하는 분리과세(세율 14%)와 종합과세 중 고를 수 있다. 홈택스에서 예상 세액을 확인 후 유리한 쪽으로 신고하면 된다. 보통 임대소득 외 다른 소득이 없으면 종합과세가 유리하고 기타 소득이 높다면 분리과세가 낮다. 잘못 신고하는 경우를 감안해 신고 후 5년 이내 과세 방법을 바꿀 수 있다.

올해 11월에는 연 2000만원 이하 주택임대소득과 금융소득에 건강보험료도 부과됐다. 그동안 2000만원 이하 임대소득과 금융소득은 건보료가 부과되지 않았다. 모든 임대소득에 건보료를 부과하는 건 아니다. 임대소득 건보료는 소득세법에 따라 소득세 과세요건 및 과세표준과 동일하게 부과한다.


임대주택수에 따라 부부합산 1주택자는 건보료를 부과하지 않는다. 2주택자의 경우 월세 수입에만 건보료를 부과하고 보증금에는 부과하지 않는다. 3주택 이상은 월세뿐 아니라 전세보증금(간주임대료)도 건보료를 부과한다.