미분양 다시 기승… 건설업계 "매입 시 양도세 감면해야"

지난해 주택 시장은 공사비 급등과 경기 침체, 지역 간 양극화라는 삼중고를 겪으며 큰 부진을 드러냈다. 이에 정부는 도심 공급확대를 골자로 하는 다양한 정책을 제시, 업계에선 전반적으로 매우 고무적인 반응을 보이고 있으나 여전히 개편이 필요한 일부 제도가 산재해 있는 것으로 지적됐다.
3일 한국건설산업연구원(이하 '건산연')은 '주택공급 활성화와 부동산금융 시장 안정을 위한 정책 세미나'를 통해 이 같이 밝혔다.

부동산 가격은 국가 경제와 밀접한 연관성을 보인다. 부동산 공시가는 관련 68개 행정 제도에 영향을 미치고, 관련 조세는 재정수입의 주축(20% 이상)이며 복지나 매수청구 기준 등으로 활용된다. 부동산 시장이 안정적으로 유지돼야 하는 이유다.


최근에는 저출산과 노령화가 부동산 시장 위기의 한 원인으로 등장했다. 경제성장률 대비 주택 가격 상승폭이 큰 시기임에도 출생률이 떨어진 탓에 주택 수요 계층 감소로 가격 하방 압력이 커질 수 있기 때문이다.

2022~2023년 건축 선행 지표는 심각하게 줄어들었다. 설상가상 향후 주택 소비의 단위가 되는 인구와 가구가 감소세를 보일 전망이다. 통계청에 따르면 2072년 총 인구는 3622만 명으로 추계, 2022년 대비 29.9% 감소할 것으로 보인다.

2060년 만 15~64세의 생산가능 인구비율 또한 2000년의 절반 이하(48.9%)로 줄어든다는 통계가 있다. 전국 총 가구수는 2039년 2387만가구로 증가했다가 2050년 2280만가구까지 내릴 것이란 예측이 나온다.


김성환 건산연 부연구위원은 "건설경기 부양을 위한 정부의 노력이 업계에서 환영받고 있고, 산업계의 호응이 뒤따른다면 경기 회복에 중요한 단초가 될 것"이라며 "다만 남아있는 몇 가지 규제를 해소하여 주택 시장의 구조변화에 기민하게 대응해야 한다"고 말했다.

건산연은 미래 대응과 시장 정상화를 위한 수요 진작이 필요하다고 주장했다. 구체적으로는 ▲미분양대출보증 대상 확대 ▲리모델링 용이도에 따른 혜택 부여 ▲공사 완료 후 미분양주택 양도세 감면 ▲대안주거 주택 수 산업 제외 혜택 확대 ▲다주택자 양도세 중과 폐지 ▲ 분양형 노인복지주택 부활과 노인 맞춤형 공공임대주택 확대 ▲정책 일관성을 고려한 특별공급 정책의 개편 등의 시행을 촉구했다.

김 부연구위원은 "경기 침체기 공급 활성화를 위해서는 민간과 공공의 위험 분담이 필요하나 주택도시보증공사(HUG) 미분양대출 보증대상에 도시형생활주택만 제외돼 개선이 필요한 시점"이라며 "미분양 문제를 해결하기 위해 공사 완료 후 미분양주택을 구입할 경우 양도세를 감면하되, 공공성을 추구하고자 등록임대주택으로 일정 기간 이상 활용 시 양도세를 감면하도록 일시 허용하는 방안을 제안한다"고 설명했다.

이어 "다주택자 양도세 중과제도는 그간 여러 차례 시행과 유예를 겪어왔는데, 이 과정에서 시장의 불확실성이 더욱 커지고 있으므로 사회적 합의를 거쳐 보유 기간에 따른 세율을 조정하고 중과제도 자체는 폐지해야 한다"며 "청약제도의 특별공급 또한 특정 계층만을 대상으로 한 '핀셋 정책' 처럼 변모했으므로 이를 보다 일관성 있는 방향으로 개선하는 것을 고려할 수 있다"고 부연했다.