서울 다세대 전세 줄고 경매 늘었다… "임대차 계약 주의"

서울시의 다세대∙연립주택(빌라) 전세 거래량이 감소하고 있지만 법원 경매에서 매각 건수는 지속해서 증가했다. 전세사기 여파로 보증부월세 선호현상이 강화된 이면에 보증금 미반환 사고나 임대인의 채무불이행 등으로 경매가 늘어 임대차 수요자의 주의가 요구된다.

우리은행 자산관리컨설팅센터가 3일 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과 서울시 다세대∙연립주택의 분기별 전세 거래량은 ▲2022년 1분기 2만4786건 ▲2023년 1분기 1만8771건 ▲2024년 1분기(3월31일 계약일 집계 기준) 1만4594건으로 감소했다.
서울 다세대∙연립주택의 임의경매 건수(서울중앙지방법원)는 ▲2022년 667건 ▲2023년 818건 ▲2024년 2월 기준 192건을 기록했다. 월평균 기준 2022년 55.6건에서 2023년 68.2건으로, 올해 96건으로 급증했다.

임의경매란 채무불이행이 발생했을 때 근저당권 또는 전세권 등을 보유한 채권자가 담보권을 행사해 담보 목적물을 경매로 매각해 매각대금에서 채권을 회수하는 강제집행 절차다. 부채나 이자를 감당하지 못했거나 전세금 반환에 실패한 다세대∙연립주택이 경매시장에 나오는 것이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "2021년 하반기 기준금리가 인상되기 전 높은 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)을 이용해 갭투자(매매가와 전세가 차액만 내고 세입자가 사는 집을 매수)가 많았던 서울 다세대∙연립주택은 지난해 전세사기 여파로 전세가 감소한 반면에 담보권 실행을 목적으로 한 임의경매는 증가 추세"라고 분석했다.
전세사기 발생이 밀집한 강서구의 다세대∙연립주택 임의경매 건수는 2023년 140건으로 서울시 25개구 내 가장 많았다. 올 2월 누적 건수는 39건을 나타냈다. 지난해 월평균 경매 11.7건보다 올해 19.5건으로 더 증가했다.


당분간 전세가율이 높고 수요가 적은 지역의 다세대∙연립주택은 경매진행 건수가 더 늘어날 것으로 전망됨에 따라 주의가 당부된다. 함 랩장은 "경매 건수가 늘고 있는 지역의 빌라 신규 임차인은 선순위 저당권 유무와 전세가율의 적정성을 따져보고 전세가율이 높다면 보증부월세를 선택하는 것이 현명해 보인다"고 조언했다.