정부가 '부동산 리츠' 활성화를 위해 규제 완화를 시행한다. /사진=이미지투데이
리츠 투자 접근성을 높여 고배당을 통한 가계 소득 증진도 도모한다는 목표도 세웠다.
17일 국토교통부에 따르면 이날 오전 열린 경제관계장관회의에서 이 같은 내용의 '리츠 활성화 방안'을 의결했다.
다음은 김승범 국토부 부동산투자제도과장과의 일문일답.
◆펀드와 경쟁할 수 있도록 사모리츠에 대해서도 규제를 완화해 달라는 얘기가 많았던 것 같은데 이번 완화대상에 개발 리츠로만 한정된 건지.
☞ 개발 리츠는 프로젝트금융투자회사(PFV)만큼 불필요한 규제를 덜어주되 다만 정말 필요한 사람들이나 자기 자본율이라든지 최소한의 분기별로 투자 보고서 같은 것들은 확인해서 부담을 좀 덜어주지만 안전장치는 유지하는 거다.
인가받은 다음 매입을 해야 하는데 인가 전이라도 매입할 수 있게끔 정부가 규제를 좀 풀어줄 것이다. 그러면 동등하게 사모펀드나 다른 민간 시장과 경쟁할 수 있다고 본다.
◆프로젝트 리츠의 자기자본 비율이 30%인지.
☞ 대출은 자기 자본의 2배까지만 가능하다. 이론적으론 33%의 2배인 66%인데 주주총회에서 특별결의를 통하면 자기 자본이 10배까지 가능하다. 원래는 33%인데 실질적으로 리츠 평균 자기자본비율 보면 38%다.
자기 자본율이 낮은 것은 선분양해서 준공하자마자 탈출하는 구조이기 때문에 자기 자본을 낮게 가져가면 그만큼 높은 레버리지(차입금)가 가능한데 이는 운영까지 가야 되기 때문에 어느 정도 자기 자본율을 갖고 가야지 안정적으로 갈 수 있다.
자기 자본에 대한 규제도 있을 뿐만 아니라 PFV와 달리 운영을 염두에 두고 사업을 하기 때문에 자기 자본 비율이 높다.
◆프로젝트 리츠 말고 일반 시행사도 자기 자본 비율이 높으면 참여가 되게 어렵다는 이야기가 있다.
☞ 모든 PFV가 하던 사업들을 프로젝트 리츠가 다 가져가겠다는 게 아니다. 리츠로 운영하려는 자산을 리츠로 개발하기 편하게끔 해주겠다는 의도다. 리츠로 운영 관련 자산들을 편하게 개발할 수 있게끔 해주는 것이지 기존에 국내에서 벌어지고 있는 PFV 전체를 프로젝트 리츠로 다 바꾸겠다는 건 아니다.
◆CR리츠 자금 조달 금리가 현재 12~13%인데 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 서면 5%포인트 정도 떨어진다는 건지.
☞ 확실한 것은 모기지 보증이 없으면 조달 금리가 두 자리인데 모기지 보증이 되면 한 자리로 떨어지는 것이고 이게 CR리츠의 물건에 따라서 달라진다.
몇 %라고 정확히 설명할 순 없지만 증권사를 통해서 받은 건데 본인들이 검토하는 사업장들은 13~14% 정도 조달 금리가 되는데 모기지 보증이 되면 한 자릿수로 확 떨어진다고 말한다.
정부가 규제 완화를 통해 '부동산 리츠' 활성화에 나섰다. /사진=이미지투데이
☞ 수익률은 하반기에 등록 신청을 하면 나오는데 아마 그걸 한번 봐야 될 것 같다.
◆공공지원민간임대 리츠와 미분양 CR리츠는 수요 조사를 했는데 수도권도 좀 있는지.
☞CR리츠는 지방만 세제 혜택이 있기 때문에 지방만 있는 것이고 공공지원 민간임대 리츠는 다 보지는 않았지만 수도권도 많다.
◆헬스케어 리츠에 신도시 공공택지 우선 공급하는 부분은 화성동탄2 동탄역 인근 상업·업무시설 용지 말고도 앞으로 계속 나오는 건지.
☞ 입지마다, 사업장별로 봐야 되는데 일반 사유지를 수용해서 만든 택지이기 때문에 거기서 나오는 개발 이익이 일반 국민들에게 돌아갈 수 있도록 하는 게 리츠 방식이다. 신도시나 세종시만 봐도 상가가 텅텅 비었다.
개인 분양을 해 관리가 안 되다 보니까 전문가가 신도시를 안정적으로 운영하면서 안착될 수 있도록 역할을 하는 게 리츠라고 생각한다.
여러모로 봤을 때 리츠 방식은 해당 지역이나 일반 국민들의 신도시를 완성시키고 이익을 나누는 데 굉장히 좋은 제도이기 때문에 이런 방식은 계속 확대하는 게 맞다고 본다.
◆리츠로 상가를 운영하면 공실률이 떨어지는지.
☞ 어차피 리츠가 운영 기반이기 때문에 그런 측면을 봤을 때 제 역할을 해주면 부동산시장이 조금이나마 선진화되는데 역할을 할 수 있을 것으로 본다.
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