20일 하나오피스리츠는 코스피 상장 기자간담회를 열고 회사 전략의 핵심으로 '강남'과 '오피스'를 꼽았다. 강남 지역은 이른바 GBD라 불리는 상업지구가 형성돼 있고 이들은 테헤란로 인근에 밀집해 있다. 꾸준한 수요는 있지만 공급은 제한돼 있어 공실률이 낮고 수익은 안정적이다.
박우철 하나자산신탁 리츠본부장은 "테헤란로 주변 건물 임대료는 지난 10년간 평균 6% 이상씩 상승했다"면서 "불과 10년 전만 해도 강남의 임대료는 종로 중심지구와 여의도보다 훨씬 낮았지만 10년이 지나며 마켓컬리나 헥토, 빗썸, 토스 등 핀테크 및 스타트업 기업들이 빠르게 성장하며 높은 임대료를 형성하게 됐다"고 설명했다.
과거의 성장세뿐만 아니라 미래도 탄탄하리라는 것이 그의 견해다. 박 본부장은 "정부가 추진하는 신성장 펀드와 생산적 금융의 수혜를 보는 스타트업이나 벤처 기업은 여의도 등 기존 업무지구보다는 강남과 역삼으로 모일 것"이라며 "기업들은 인재가 있는 테헤란로에 오피스를 짓고 있고 이는 과거 산업단지의 공장이 그러했듯 한국 경제의 원동력으로 작동하게 될 것"이라고 내다봤다.
강남과 오피스라는 테마에 머물지 않고 꾸준한 자산 관리를 통한 가치 상승도 추진하겠다는 각오다. 그는 "하나오피스리츠는 빌딩을 사서 가만히 있으며 안주하지 않겠다"며 "임차인을 계산하고 임대료를 인상하며, 내부 환경 개선 공사 등을 통해 지속해서 가치를 끌어올렸고 그렇게 할 것"이라고 강조했다.
서울시의 정비 계획도 호재로 작용한다는 계산이다. 2025년 서울시는 테헤란로 인근을 지구 단위로 계획 재정비를 결정했고 리모델링 활성화 구역으로 지정했다. 이에 따라 용적률은 기존 960%에서 1800%까지 상향됐고 높이 제한도 완화되는 한편 공개공지 기준도 신설됐다. 또한 사용 승인 후 15년이 지난 업무시설 용적률이 완화됐고 수직과 수평 증축을 통해 기존 연면적의 30%까지 확장할 수 있게 됐다.
박 본부장은 "리모델링 활성화 구역 지정에 따라 하나금융 강남 사옥의 경우 수평과 수직 증축이 가능해졌다"면서 "공실률이 1% 이하라서 당장 추진하진 않더라도 향후 확장 가능성이 열린 만큼 자산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 것"이라고 말했다. 이어 "태광타워도 실내용 공개공지 적용이 가능해지며 외부 공간을 내부 로비로 활용할 수 있게 된 만큼 인허가 절차를 밟으며 건물 가치를 높여나가겠다"고 했다.
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하나오피스리츠, 정비·리모델링 통한 자산가치 상승 자신…상장 통해 재무 구조 개선하며 안정성 목표━
박우철 본부장은 "하나오피스리츠의 경우 전략적인 선택을 했다"면서 "자금을 모으고 빌딩을 매입하는 시장의 다른 리츠와 달리 회사는 단기 투자 자금을 받고 빌딩을 먼저 선매입한 뒤 IPO를 통해 자금을 갚는 방식을 취했다"고 말했다.
이는 '클로징 리스크'의 차단과 이익 확대를 위한 조치라는 설명이다. 그는 "투자금을 모아 자산을 사려 할 때 매도자가 마음을 바꿔 매각을 반대하면 리스크가 발생한다"면서 "여기에 기존 대기업 리츠들은 본인이 직접 사용하는 사옥을 매입하므로 매각 차익을 취하기 어렵다"고 지적했다. 이어 "반면 하나오피스리츠는 미리 2년 전에 13% 저렴한 자산을 매입한 결과 가격 상승 혜택을 얻을 수 있었다"고 했다.
확실성을 담보하며 성장 전략을 펴나간다는 계획이다. 박 본부장은 "회사는 강남 오피스를 우선 투자 대상으로 결정했고 리서치 후 후보군을 줄이면서 태광타워 입찰에 성공할 수 있었다"면서 "하나오피스리츠는 떠들썩하지 않고 조용하게 자체 자금을 활용하며 리스크를 회피하는 성장해나갈 예정"이라고 설명했다.
다른 권역으로의 확장 가능성에 대해서는 신중론을 보였다. 우량 자산에 대한 투자를 우선 진행한다는 계획이다. 박 본부장은 "일단은 강남에 집중하는 것이 회사의 목표고 주총을 통해 주주의 의견을 수렴해야 한다"며 "강남 오피스에 대한 투자 전략을 세운 만큼 강북 지역은 유인이 부족하며, 여의도 지역은 현시점에서 투자할 기회가 거의 없을 것이기에 일단은 강남에 집중할 것"이라고 말했다.
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