"전세보증금인 줄 알았는데" 민간임대 '매매예약금 대출' 주의보

민간임대주택에서 이른바 '매매예약금'을 둘러싼 소비자 피해 우려가 커지면서 금융당국이 주의를 당부했다.
금융감독원은 13일 소비자경보를 발령하고 민간임대주택 매매예약금 관련 대출 이용에 각별한 주의를 요청했다.

민간임대주택은 '민간임대주택에 관한 특별법'에 따라 주택시장 안정을 위해 장기임대를 목적으로 공급되는 주택이다. 다만 일부 사업장에서는 임차인과 임대차계약을 체결하면서 의무임대기간 이후 분양전환을 조건으로 이른바 매매예약금 납입을 권유하는 사례가 발생하고 있다.


문제는 임대사업자의 파산 등 사고 발생 시 이미 납입한 매매예약금이 법적으로 보호받지 못해 소비자 피해로 이어질 수 있다는 점이다. 특히 블로그와 SNS 등을 통해 매매예약금을 금융회사의 전세대출 등으로 납부할 수 있다는 확인되지 않은 내용이 확산되고 있어 주의가 필요하다.

금감원은 매매예약금이 사고 발생 시 법적 보호 대상이 아니라는 점을 강조했다. 매매예약제는 입주자모집공고에 따른 임대차계약과는 별개의 이면계약 성격을 띠는 경우가 있어 임차인에게 금전 피해가 발생하더라도 보호받기 어려울 수 있다는 설명이다.

또 임대보증금과 매매예약금을 합쳐 최대 90%까지 대출이 가능하다는 홍보 역시 유의해야 한다고 지적했다. 이는 사실 여부와 관계없이 차주의 상환 능력을 초과하는 과도한 레버리지를 유도할 수 있는 구조로, 제도 취지에도 부합하지 않는다는 판단이다.


아울러 임대기간 이후 소유권 이전 시 상당한 금액을 일시에 상환해야 할 수 있다는 점도 주요 위험 요인으로 꼽힌다. 전세대출 등을 활용해 매매예약 계약을 체결하더라도 분양전환 시점에 주택담보대출로 대환하는 과정에서 DSR·LTV 규제가 적용되면 대출 한도가 축소될 수 있다.

이 경우 차주는 상당한 금액을 일시에 상환해야 하는 유동성 위험에 직면할 수 있다. 이를 상환하지 못할 경우 연체 발생 등 심각한 신용위험으로 이어질 가능성도 있다.

금감원 관계자는 "소유권 이전 등 분양전환 시점의 주택 가격 및 적용되는 규제 등에 따라 대출금이 줄어들 수 있으니 반드시 확인해야 한다"고 강조했다.