10년 거주 15억 양도차익 세금 850만원 줄어…비거주 주택은 더 낸다

주택 장기 보유자가 양도차익에 대해 세금을 감면받을 수 있는 양도소득세 공제 혜택이 '거주 기간'을 기준으로 바뀐다. 재테크를 목적으로 거주하지 않는 고가주택을 보유한 이들에게 세부담이 늘며 1주택자도 해당한다.
조정대상지역 주택을 보유한 다주택자는 2027~2028년 양도세 중과를 한시 완화해서 매도의 퇴로를 열기로 했다. 다만 올해 5월9일 다주택자 양도세 중과 유예가 해제됨에 따라 이들과는 다른 차등 방안을 둘지 주목된다.

정부는 3일 이런 내용을 담은 '2026년 세제개편안'을 발표했다.


비거주·초고가 주택의 양도세 부담을 늘려 현행 장기보유특별공제를 '장기거주소득공제'로 바꾼다. 이에 1주택자 대상 보유공제 연 4%(최대 40%), 거주공제 연 4%(최대 40%)인 구조를 거주공제 연 8%(최대 80%)로 전환한다.

비조정대상지역 다주택자는 보유공제 연 2%(최대 30%)에서 거주공제 연 2%(최대 30%)로 바꾼다. 내년에는 현행대로 유예하며 2028년 중간 단계를 거쳐 2029년 본격 시행한다.

공제한도도 신설한다. 내년까지 한도 없이 공제하되 2028년 20억원, 2029년부터 10억원까지 공제한다. 만약 12억원에 취득한 주택에서 2년 거주·10년 보유한 뒤 32억원에 매각시 내년 양도세는 현행 2억3600만원에서 2028년 3억2000만원, 2029년 4억500만원으로 올라간다.
다주택자 매도 퇴로 다시 기회다만 다주택자에게 다시 매도 기회를 열기로 했다. 조정대상지역 주택에 대한 양도세 중과를 2027~2028년 한시 완화한다. 올해 중과를 적용한 양도분은 내년 확정 신고 때 초과분을 돌려받을 수 있다.


올해 5월9일까지 시행된 양도세 중과 유예 기간 동안 주택을 매각한 사람과는 동일한 혜택을 주지 않을 전망이다.

이재명 대통령은 지난달 23일 서울 여의도 KBS 별관에서 '부동산정책 국민 대토론회'을 열고 "그때 판 사람과 똑같은 조건이면 대통령을 믿은 사람이 손해라고 생각할 수 있다"며 "그보다 작은 혜택을 주고 탈출할 기회를 주는 방안을 고민해야 한다"고 말했다.

2주택자 중과율은 현행 20%포인트에서 2027년 5%포인트로 낮아진다. 2028년 10%포인트, 2029년 20%포인트로 인상한다. 3주택자 이상은 현행 30%포인트에서 2027년 10%포인트, 2028년 15%포인트를 적용한 뒤 2029년 30%포인트로 올린다.

2주택자가 양도차익 5억원인 조정대상지역 주택을 양도시 현행 양도세는 2억7000만원이다. 양도세 중과 한시 완화에 따라 2027년 양도세는 2억원으로 현행 대비 7000만원 줄어든다. 2028년 양도시 세금은 2억2000만원이다.

장기 거주의 양도세 부담은 완화한다. 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1주택자는 양도세 기본공제를 연 250만원에서 연 2500만원으로 늘린다. 15억원에 취득해 10년 거주 후 30억원에 양도했다면 양도세는 현행 4750만원에서 3900만원으로 줄어든다.

고령 1주택자의 양도세도 깎아준다. 양도일 기준 65세 이상 1주택자가 5년 이상 거주한 수도권 주택을 처분하고 6개월 내 비수도권으로 이주하는 조건이다. 세 감면율은 2027년 50%(5억원 한도), 2028년 30%(3억원 한도)다.

65세 이상 1주택자가 10억원에 취득한 주택을 10년 보유·5년 거주한 경우 30억원에 양도하고 비수도권으로 이주하면 양도세는 현행 1억6500만원에서 내년 8300만원으로 줄어든다.