1주택 vs 3주택, 종부세 격차 확대…비거주는 시가 134억원부터 줄어

정부가 종합부동산세(종부세) 체계를 주택 수 중심에서 가액 중심으로 개편하기로 했지만, 1주택자와 3주택 이상 다주택자 사이의 세 부담 격차는 오히려 더 커질 전망이다. 기본공제액 차이가 현재보다 확대되는 데다 3주택 이상 보유자에게 적용되는 공정시장가액비율이 1주택자보다 높게 설정되면서다. 고가주택을 보유한 일부 1주택자를 제외하면 다주택자와의 세 부담 차이가 쉽게 좁혀지지 않을 것으로 분석된다.
9일 관계 부처에 따르면 정부의 세제개편이 예정대로 시행돼 종부세 개편이 마무리되는 오는 2028년부터 1주택자와 3주택 이상 보유자의 세액 격차는 현재보다 대체로 확대된다. 현재도 두 유형의 종부세 차이는 주택 가격이 높아질수록 커지는 구조다. 재산세와 보유기간·연령에 따른 공제, 세 부담 상한을 적용하지 않고 계산하면 아파트 시가 14억원 수준에서 약 20만원의 차이가 발생한다. 이후 시가가 높아질수록 격차가 확대된다.

예를 들어 시가 20억원에서는 3주택자의 종부세가 1주택자보다 약 90만원 많고, 30억원에서는 157만원, 40억원에서는 180만원, 50억원에서는 465만원까지 차이가 난다. 시가 80억원에 이르면 세액 차이가 약 1588만원으로 벌어진다.


2028년부터는 격차가 한층 커질 가능성이 있다. 핵심은 기본공제와 공정시장가액비율이다. 정부 개편에 따라 1주택자와 3주택 이상 보유자의 기본공제액 차이가 현재보다 커지고, 공정시장가액비율도 3주택 이상 보유자는 80%로 1주택자보다 10%포인트 높게 적용된다. 공정시장가액비율은 종부세 과세표준을 산정할 때 공시가격에서 일정 비율만 과세 대상으로 반영하는 비율이다. 같은 가격의 주택을 갖고 있더라도 이 비율이 높으면 과세표준이 커져 세 부담도 늘어난다.

2028년을 기준으로 보면 격차는 더욱 뚜렷하다. 1주택자와 3주택자 모두 보유 주택에 거주하지 않는 경우, 시가 20억원에서 종부세 차이는 약 599만원으로 벌어진다. 시가 30억원에서는 767만원, 80억원에서는 2586만원까지 확대된다. 다만 가격이 계속 올라간다고 해서 격차가 무한정 커지는 것은 아니다. 비거주 1주택자와 비거주 3주택자의 경우 시가 134억원 수준에 이르면 세액 격차가 현재보다 다시 줄어들기 시작한다.
거주 목적 1주택, 상대적으로 세제상 혜택 유지거주 여부에 따라 격차가 줄어드는 시점도 달라진다. 거주 1주택자와 3주택 가운데 한 채에 거주하는 경우에는 시가 148억원부터 현재보다 세 부담 격차가 좁혀지기 시작한다. 반대로 1주택자는 비거주이고 3주택자가 보유 주택 가운데 한 채에 거주하는 경우에는 시가 95억원이 돼야 격차가 현재 수준보다 줄어든다.

가장 격차가 오래 유지되는 경우는 거주 1주택자와 비거주 3주택자를 비교했을 때다. 이 경우에는 시가 158억원에 이르러야 현재보다 세액 격차가 축소되기 시작한다. 이는 1주택자에게 적용되는 거주 주택 관련 과표 인하 효과가 크기 때문이다. 1주택자의 기본공제는 거주 여부에 따라 달라진다. 거주 1주택자는 14억원, 비거주 1주택자는 9억원이 기본공제 대상이다. 반면 다주택자의 기본공제는 보유 주택의 가액과 거주 여부 등을 반영해 계산하는 구조다.


이번 분석에선 3주택자가 보유한 주택 가운데 합산가액의 3분의1에 해당하는 주택에 거주하는 것으로 가정했다. 정부가 종부세 개편에 나선 가장 큰 이유 가운데 하나는 주택 수에 따른 세 부담 차이를 줄이겠다는데 있다. 정부는 "기존 제도에서 같은 30억원의 자산을 보유하더라도 30억원짜리 주택 한 채를 가진 사람보다 10억원짜리 주택 세 채를 가진 사람이 훨씬 많은 세금을 내는 것은 과세 형평에 맞지 않는다는 지적이 있었다"고 설명했다.

이에 따라 주택 수가 아닌 주택 가액을 기준으로 세율 체계를 바꾸는 방향으로 제도를 손질하고 있다. 하지만 세율 체계를 단일화한다고 해서 1주택자와 다주택자의 세 부담 차이가 곧바로 사라지는 것은 아니다. 세율을 적용하기 전 단계인 과세표준을 산정하는 과정에서 기본공제와 공정시장가액비율 등의 차이가 남아 있기 때문이다.

상대적으로 가격이 낮은 주택 여러 채를 보유한 다주택자의 경우 세율 체계가 바뀌더라도 과세표준 단계에서 불리한 구조가 유지될 수 있다. 반면 초고가 1주택자는 개편 효과를 볼 수 있다. 기존에는 종부세 세액의 일정 부분까지 공제받을 수 있었지만 2028년부터 새롭게 적용되는 공제 한도에 따라 고가 1주택자의 세 부담이 조정되면서 다주택자와의 세액 격차가 일부 줄어드는 효과가 나타날 수 있다.

결국 이번 종부세 개편의 핵심은 '다주택자 세 부담을 일괄적으로 낮추는 것'이라기보다 주택 수에 따른 세율 차이를 없애면서도 거주 목적의 1주택에는 상대적으로 세제상 혜택을 유지하는 데 있다.

재경부는 "동일한 공시가격이라고 하더라도 거주용 1주택자와 3주택 이상 보유자의 세부담 격차가 다소 발생할 수 있으나, 이는 거주 중심 주택시장 정착, 공정과세 및 과세형평 제고를 통한 세제 합리화라는 원칙하에 종합부동산세 개편을 설계한 결과"라고 밝혔다.