최근 부산 부산진경찰서는 부동산 경매에 투자하면 큰 수익을 보장한다고 속여 수백억 원의 투자사기를 벌인 조직을 ‘유사수신행위의 규제에 관한 법률 위반’ 등의 혐의로 구속했다. 이들은 부동산 투자사무실을 차려놓고 부동산 공매 등에 투자하면 은행이자보다 훨씬 높은 월 2∼3%의 이자와 원금을 보장한다고 속여 총 902명에게서 598억5천400만원의 투자금을 받았다.
이들은 투자 즉시 2∼3%의 이자를 줘 환심을 사고 실제 법원 공매로 나온 오피스텔 상가나 원룸 건물을 각각 낙찰 받아 3천만 원 이상을 투자하면 근저당 설정을 해주는 방식으로 투자자를 안심시켰다.
하지만 이들은 전체 투자금 598억 원 가운데 56억 원 어치만 부동산을 매입했고 나머지는 투자자 배당금을 돌려막거나 영업이사·모집책의 수당으로 소진했으며, 문어발식으로 투자자를 끌어들였다.
무조건 손실이 발생했다고 해서 부동산투자사기에 해당하는 것 아냐
저금리 기조가 계속되면서 은행이자보다 높은 수익을 얻고자 은퇴한 이들이나 재테크를 하려는 이들이 부동산투자로 눈을 돌리는 경우가 급격하게 늘어나고 있다. 대부분의 부동산투자 사기꾼들은 피해자들을 현혹하기 위해 개발을 앞둔 택지지구나 전원주택, 재건축아파트 등의 정보를 내세워서 대대적으로 광고에 주력한다.
이에 대해 법무법인 바른의 윤경 변호사는 “이러한 부동산 투자사기는 부동산 개발사업 제안을 하면서 투자자들을 모집한 후 투자금이나 분양금 명목으로 돈을 받아 편취하는 형태로 진행된다”면서, “최근에는 부동산개발사업을 부풀려 홍보하거나 개발 이후 높은 수익률을 보장한다며 투자금을 모집하는 형태의 사기도 늘고 있다”고 지적했다.
특히 광고를 하면서 모집을 할 때 사업시행 준비나 인허가 등이 마무리되고 있는 것처럼 홍보하지만 사실 전혀 진행되고 있지 않은 경우도 많다. 일반적으로 부동산투자를 할 때 수익이 완전히 보장되는 경우보다 손실이 발생할 수도 있기 때문에 무조건 손실이 발생했다고 해서 부동산투자사기에 해당하는 것은 아니므로 유의해야 한다.
윤경 변호사는 “투자금의 경우 반환약정이 없거나 투자계약자체의 해제사유가 없다면 투자금 반환에 대한 투자금반환청구소송은 인정되지 않는다”면서, “투자원금 반환을 약속을 했다면 이에 대한 차용증이나 투자계약서가 없더라도 통화녹취 등의 입증자료가 있다면 소송을 제기할 수 있다”고 강조했다.
유사수신행위의 규제에 관한 법률 위반행위란?
위 사례에서 경찰이 적용한 ‘유사수신행위의 규제에 관한 법률’에서 유사수신행위란 금융관계법령에 의한 인가, 허가를 받거나 등록, 신고 등을 하지 않고 불특정 다수인으로부터 자금을 조달하는 행위 즉, 제도권 금융기관이 아니면서 고수익을 제시한 채 불특정 다수로부터 투자명목으로 투자금을 끌어 모으는 행위를 말한다.
윤경 변호사는 “이러한 유사수신행위에 대한 처벌은 5년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금에 처하고, 유사수신행위의 표시 또는 광고를 한 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금에 처한다”고 설명한다.
또한 상대가 유사수신행위 즉 인허가를 받지 않거나 등록 및 신고 등을 않은 상태에서 불특정 다수에게 자금을 조달받는 행위를 했다면, 불법행위로 인한 손해배상청구를 할 수 있다.
다시 말해 형사고소를 통해 사기혐의를 입증 받고 이를 통해 별도의 손해배상청구 혹은 투자금반환청구로 승소판결을 받는다면 이를 집행권원으로 하여 강제집행을 통한 투자금회수도 가능한 것이다.
윤경 변호사는 “부동산투자를 하고자 한다면 반드시 실제 해당 부동산에 대한 현장조사를 하고 사업계획서를 꼼꼼히 살펴보며 사업내용이나 수익금에 대한 부분을 서면으로 남겨두는 것이 좋다”면서, “만일 부동산투자사기를 당했다면 서둘러 계약서를 비롯해 자금전달내역 등 입증자료를 챙겨 법률전문가와 상담을 하는 것이 필요하다”고 조언했다.
