A씨는 임차인 B씨가 임대차계약만료 후에도 임차건물을 명도하지 않아서 ‘점유이전금지 가처분’ 후 명도청구소송에서 승소하였다. 그런데 B씨는 점유이전금지가처분 후 건물을 C씨에게 무단전대하고서 퇴거하였다.
이 경우 A씨는 C씨가 점유이전금지가처분결정 이후에 점유를 이전받았다는 것을 이유로 C씨를 직접 강제퇴거시킬 수 있을까. 이에 대해 법무법인 (유)동인의 전준용 변호사는 “점유이전금지가처분결정 이후 C씨가 점유를 이전 받았다고 하여도 A씨는 B씨에 대한 건물명도청구소송의 확정판결에 승계집행문을 부여받아 명도 집행해야 하고, 그런 절차 없이 직접 퇴거를 강제할 수는 없을 것으로 보인다”고 설명했다.
일반적으로 ‘민사소송법’에서는 ‘당사자 승계주의’를 취하고 있어 변론종결 전의 승계인에게는 판결의 효력이 미치지 않기 때문에 인도·명도청구의 본안소송 중 목적물의 점유가 이전되면 그대로 본안소송에서 패소할 수밖에 없고, 새로 제3자를 상대로 소송을 제기하거나 민사소송법 제82조 등에 의거 제3자에게 소송을 인수시켜 유지할 수밖에 없다.
전준용 변호사는 “점유이전금지가처분을 받아두면 이후에 점유를 이전받는 자는 가처분채권자에게 대항할 수 없으므로 당사자가 동일하게 되는 효과를 얻게 될 뿐, 가처분 이후에 매매나 임대차 등에 기하여 가처분채무자로부터 점유를 이전 받은 제3자에 대하여 가처분채권자가 가처분 자체의 효력으로 직접 퇴거를 강제할 수는 없고, 가처분채권자로서는 본안판결의 집행단계에서 승계집행문을 부여받아서 그 제3자의 점유를 배제할 수 있을 뿐”이라고 강조했다.
◆명도소송의 빠른 진행 위해 법률전문가의 도움 필요
통상 명도소송은 부동산 인도명령 신청기간이 지나거나 채무자·소유자 또는 점유자 등 인도명령을 받는 사람 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인 또는 소유자가 그 부동산을 점유하기 위해 넘겨달라는 소송을 제기하는 것을 말한다.
예를 들어 임차인이 월세를 미지급하면서 인도해주지 않거나 임대차계약이 종료된 후에도 임차건물을 명도하지 않는 경우, 땅을 불법으로 점유하고 있을 경우 등에 명도소송을 제기하게 된다.
또한, 경매를 통해 부동산을 낙찰 받고 대금을 지급한 후 6개월이 경과됐음에도 점유자가 자진해서 집을 비워주지 않을 때 낙찰인이 관할 법원에 제기하는 소송이다. 이에 전준용 변호사는 “명도소송과 반드시 함께 필요한 것이 바로 ‘점유이전금지가처분’”이라고 강조한다.
이어 전준용 변호사는 “점유이전금지가처분은 다른 사람에게 점유이전행위를 금지하는 가처분 제도로서 만약 점유이전금지가처분 결정을 받지 않은 상태에서 점유자가 다른 사람에게 점유를 이전하게 되면 명도소송에서 승소판결을 받더라도 판결을 집행할 수 없기 때문에 점유이전금지가처분이 필요한 것”이라고 설명한다.
만일 점유이전금지가처분을 해두지 않고 명도소송 진행 중에 점유자가 제3자에게 건물을 이전하게 되면 명도소송에서 승소하더라도 소용이 없고, 현재 점유하고 있는 제3자를 상대로 다시 소송을 진행해야 하는 어려움이 발생하는 것이다.
아울러 전준용 변호사는 “명도소송에서 무엇보다 중요한 것은 신속성”이라면서, “명도소송의 빠른 진행을 위해서는 법률전문가와의 상담을 비롯하여 쟁점 파악 등을 신속하게 진행하는 것이 좋다”고 조언했다.
‘점유이전금지가처분’의 신청은 당사자가 직접 신청할 수 있지만 법원의 신청서류이기 때문에 그 요건이나 형식, 내용, 채무자의 주소 등을 정확히 기재하여야 한다. 전준용 변호사는 “서면의 내용이 정확하지 않아 보정명령이 나면 절차가 지연되어 본래 의도한 대로 신속한 권리구제가 어려운 상황이 발생할 수 있으므로 법률전문가의 도움이 필요하다”고 강조했다.
