최근 글로벌 경기회복과 국내증시 호황이 이어지면서 주식이나 부동산투자에 적극적인 성향을 나타내는 투자자가 늘고 있다. 특히 재테크나 노후대비를 위한 부동산투자에 관심이 점점 높아지는 추세다. 국내증시가 고점에 달했다는 우려에 주식보다 상대적으로 장기적 투자가 필요한 부동산에 집중하는 것으로 보인다.


하지만 부동산만 겨냥하는 것보다 주식이나 펀드상품에 병행 투자할 경우 수익을 더 올릴 수 있다는 게 전문가들의 의견이다. <머니S>는 독자 2명의 사연을 받아 2명의 전문가에게 부동산 중심의 보유자산별 투자전략을 들어봤다.


/사진=이미지투데이

◆소액 투자: 부동산과 주식 병행 투자

# 전기업에 종사하는 직장인입니다. 나이는 30대 중반이고 연봉은 4800만원입니다. 여윳돈 1억1000만원으로 부동산에 투자하고 싶은데 어떤 게 좋을까요?

☞ 신동일 KB국민은행 도곡스타PB센터 부센터장


4000만원가량을 대출받아 총 1억5000만원의 여윳돈으로 서울 강북지역의 오피스텔 등 수익형부동산에 투자할 것을 제안한다. 몇년 전부터 1인 가구가 지속적으로 늘고 있어 소규모 주거용 건축물의 수요가 증가하는 상황이다. 따라서 이곳에서 발생하는 임대수익으로 매달 50만~100만원을 남길 수 있다.

소규모 수익형부동산에 투자할 때는 투자자가 아닌 임차인 입장에서 접근해야 한다. ‘난 남향과 고층이 좋으니까 여기에 투자해야지’라고 생각하면 안된다. 임차인의 관심은 관리비 수준과 주차 가능 여부, 승강기 위치 등이다. 직장인이라면 퇴근 후 집에서 잠만 자는 경우가 많기 때문에 남향을 고집하지 않는다. 적은 투자금으로 지낼 수 있는 저층이 오히려 인기 있는 경우도 흔하다.


수익형부동산에 집중하는 것보다는 주식과 병행해 투자하는 것이 좋다. 임대수익으로 들어온 50만~100만원을 주식에 투자해 총 수익률을 끌어올리는 전략이다. 최근 글로벌 이슈인 4차 산업혁명 관련 종목에 수익형부동산으로 얻은 임대수익을 투자할 경우 훨씬 만족스런 성과를 거둘 수 있다.

임대수익으로 큰 여윳돈을 모았다면 4차 산업혁명 관련 펀드에 투자하기를 추천한다. 반대로 모인 여윳돈이 적다면 4차 산업혁명과 관련된 개별 종목에 직접 장기투자하는 쪽도 고려할 만하다. 4차 산업혁명 관련 종목은 애플이나 아마존, 구글, 엔비디아 등이 적절하다. 임대수익이 모일 때마다 해당 종목을 지속적으로 매수하는 방법을 추천한다.


이외에도 몇백만원으로 투자할 수 있는 부동산 공매를 권하고 싶다. 부동산 공매는 체납 세금이나 국가 추징금 등 국가에 납부해야 할 세금을 지불하지 않은 사람의 부동산을 압류한 뒤 재산을 경매에 올리는 것이다. 법원경매와 달리 한국자산관리공사가 주관하고 민사집행법에 따라 강제로 집행하는 경매와 달리 국세징수법에 의거해 진행된다.
부동산 공매는 직접 가지 않고 인터넷상에서 입찰해도 된다. 또 경매와 달리 잔금을 모두 납부하지 않아도 부동산 소유권 이전이 가능하다. 경매보다 장기할부, 선납감액 등의 대금 납부조건이 좋고 권리관계도 안전하다.



◆고액투자: 시세차익과 분산투자

# 50대 중반의 사업가입니다. 노후를 대비하기 위해 자산 10억원으로 부동산에 투자하고 싶습니다. 어떤 부동산에 투자하는 것이 좋을까요?

☞ 김지영 신한은행 PWM강남센터 팀장

대출을 끼고 상가건물을 매수하기를 권한다. 자산 10억원에 대출금 10억원을 더해 총 20억원이면 상가건물을 살 수 있다. 상가를 매수하기 전에는 꼼꼼히 살펴서 유동인구가 많은 지역을 선택해야 한다. 대출을 꺼리는 사람이 있는데 요즘처럼 저금리가 지속되는 상황에서는 오히려 기회가 될 수 있다.

이를테면 10억원을 투자할 경우 1년간 3%가 오르면 3000만원의 차익을 거둘 수 있다. 만약 10억원의 대출을 받아 총 20억원을 투자한다면 연 3% 수익이 6000만원으로 늘어난다. 대출 여부에 따라 3000만원의 차이가 나는 셈이다. 대출금리를 감안하더라도 1년 동안 4200만원가량의 수익이 날 수 있다는 계산이 나온다.

자산가치 상승이 유망한 상가건물을 매수할 경우 이에 따른 시세차익을 노릴 수 있고 5년이 지나면 자녀에게 증여할 수도 있다. 또 임대수익의 경우 서울시내에서는 4%가 넘는 걸 기대하기 어려운 반면 지방이나 위성도시는 6~7%가 나는 경우도 있다. 하지만 지역에 따라 수익편차가 크기 때문에 신중하게 선택해야 한다.

이와 함께 자산가치가 상승할 것으로 기대되는 지역에 분산투자할 것을 제안한다. 대출을 포함한 20억원을 한 지역에 투자하기보다는 7억원·7억원·6억원으로 분산투자하는 전략이다. 한곳에서 리스크가 발생해도 다른 곳에서 채울 수 있기 때문에 유용한 전략이다. 이렇게 경험을 쌓은 후 20억원대 물건에 투자해도 늦지 않다.

초보 부동산투자자들이 범하는 오류 중 하나가 분산투자를 잘못 해석하는 것이다. 예컨대 특정지역의 아파트, 오피스텔, 빌라, 상가, 단독주택 등에 몰아서 투자한 경우는 제대로 된 분산투자가 아니다. 이런 전략은 단 한번의 악재로 부동산 전부가 피해를 입을 수 있으므로 주의해야 한다.

특히 과열되는 지역과 위축되는 지역으로 나뉘는 시기에 분산투자는 꼭 필요하다. 과열되는 지역에만 집이 여러 채 있는 사람은 모든 집을 고점에서 팔려고 하면 안된다. 위축되는 지역 가운데 유망한 지역을 찾아 분산하는 게 매우 중요하다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제500호(2017년 8월9~15일)에 실린 기사입니다.