서울은 달아오르는데 지방은 찬바람…주담대 DSR 강화 미뤘다

은행권이 올해 하반기에도 지방 주택담보대출에 대한 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 적용을 유예한다. 수도권과 규제지역에는 강화된 대출규제를 유지하되, 지방 비규제지역은 기존보다 낮은 수준의 스트레스 금리 적용비율을 유지하는 방식이다. 전국 집값 지표는 상승세를 보이고 있지만 지방 부동산시장의 회복세는 여전히 더디다는 점을 반영한 조치다.


30일 은행연합회에 따르면 금융위원회의 스트레스 DSR 행정지도 변경 시행에 따라 은행권은 지방 주택담보대출에 대해 7월 1일부터 12월 31일까지 현행과 동일한 2단계 스트레스 DSR을 적용한다. 이에 따라 지방 비규제지역 주담대에는 스트레스 금리 기본 적용비율 50%가 적용된다. 반면 수도권·규제지역 주담대에는 3단계인 100%가 적용된다.

스트레스 DSR은 향후 금리 상승 가능성을 반영해 차주의 상환능력을 따지는 제도다. 변동금리 대출 등을 이용하는 차주는 대출 기간 중 금리가 오를 경우 원리금 상환 부담이 커질 수 있다. 이에 금융사는 DSR 산정 때 실제 대출금리에 일정 수준의 가산금리인 '스트레스 금리'를 더해 대출한도를 계산한다.


올해 하반기 수도권·규제지역 주담대에는 스트레스 금리 3.0%, 기본 적용비율 100%가 적용된다. 반면 지방 주담대에는 스트레스 금리 1.5%, 기본 적용비율 50%가 적용된다. 지방 주담대 차주는 수도권·규제지역 차주보다 상대적으로 완화된 DSR 규제를 적용받는 셈이다.

이번 조치는 수도권과 지방 부동산시장을 같은 강도로 규제하기 어렵다는 판단이 작용한 것으로 해석된다. 수도권은 집값 상승세가 이어지고 있어 대출규제 완화 명분이 크지 않지만 지방은 미분양 물량이 상당수 남아 있고 거래 부진도 이어지고 있다. 지방 주담대까지 3단계로 묶어서 관리할 경우 실수요자의 대출 여력이 줄고 침체된 지방 주택시장에 추가 부담이 될 수 있다는 점을 고려한 것으로 보인다.


실제 아파트 매매가격지수는 수도권과 지방의 온도차를 보여준다. 한국부동산원 아파트 매매가격지수 통계에 따르면 지난해 12월부터 올해 5월까지 전국 아파트 매매가격지수는 99.66에서 100.87로 1.21% 상승했다. 같은 기간 서울은 98.94에서 102.71로 3.81% 올랐고, 수도권도 99.39에서 101.69로 2.31% 상승했다. 반면 지방권은 99.91에서 100.11로 0.20% 오르는 데 그쳤다. 5대광역시는 99.91에서 99.95로 0.04% 상승했다.

전월 대비 흐름에서도 격차는 뚜렷하다. 올해 5월 서울 아파트 매매가격지수는 전월보다 1.05%, 수도권은 0.55% 상승했다. 반면 지방권은 0.04% 하락했고 5대광역시는 0.10% 떨어졌다. 전국 평균 지표만 보면 주택시장이 전반적으로 회복되는 것처럼 보일 수 있지만, 세부적으로는 서울·수도권 상승세가 전체 지수를 끌어올리는 구조다.


미분양 물량도 지방시장 부담을 보여준다. 국토교통부의 2026년 5월 주택통계에 따르면 5월 말 전국 미분양 주택은 6만5239가구로 전월보다 0.1% 증가했다. 악성 미분양으로 분류되는 준공 후 미분양은 2만9350가구였다. 이 가운데 비수도권 준공 후 미분양은 2만4522가구로 전체의 83.6%를 차지했다.

거래 흐름 역시 지방보다 수도권에 무게가 실려 있다. 5월 전국 주택 매매거래량은 6만6490건으로 전월보다 4.7% 감소했다. 수도권 거래량은 3만8477건으로 전월과 비슷한 수준을 유지한 반면 지방은 2만8013건으로 전월 대비 10.5% 줄었다. 서울 아파트 거래량은 8946건으로 전월보다 18.9% 증가했다.

은행연합회 관계자는 "지방 주택담보대출에 대해서는 3단계 스트레스 DSR 대비 낮은 수준의 스트레스 금리 기본 적용비율과 대출유형별 적용비율이 적용된다"고 밝혔다.