[머니톡콘서트] 부동산 규제 뚫을 묘책은?

문재인정부 들어 발표된 네차례의 부동산정책과 각종 대출규제 여파로 부동산시장이 어수선하다. 투기수요를 차단하고 실수요자에게 내 집 마련 기회를 확대하겠다는 정부의 강한 의지가 강도 높은 정책에 반영돼서다.

실수요자는 내 집을 어디에 마련해야 하는지 고민이 깊어졌다. 시장뿐아니라 실수요자 심리도 한겨울처럼 꽁꽁 얼어붙었기 때문이다. 과연 묘책은 없는 것일까.

재테크 경제주간지 <머니S>는 21일 서울 여의도 금융투자협회 불스홀에서 ‘깐깐한 규제 뚫는 꼼꼼한 투자전략’을 주제로 제6회 머니톡콘서트를 개최해 청중들의 호응을 이끌었다.

첫 번째 강연에서 ‘규제 돌파구, 해답은 상가’라는 주제로 청중들을 만난 박대원 상가정보연구소장은 상가뿐만 아니라 수익형부동산 시장 전체의 맥을 짚으며 청중들의 투자 이해를 도왔다.


그는 “주택시장이 답이 있는 시험이라면 수익형 부동산은 정답이 정해져있지 않은 시험”이라고 포문을 열었다.
그는 “정부의 부동산시장 규제로 상가투자에 관심이 커지는 상황이지만 기존 부동산 투자방식으로 투자하면 성공하기 어렵다”며 “답이 없는 시장이기 때문에 더 많은 고민이 필요하다”고 강조했다.

박 소장은 최근의 수익형 부동산 붐에 대해 “단순히 주택시장 규제에 따른 풍선효과로 해석해선 안된다”며 “수익형 부동산 인기의 본질은 수년째 지속된 저금리기조와 인구구조 변화로 인한 필연적 현상”이라고 짚었다.


과거 우리나라 투자자들이 상가투자를 감행하며 범한 오류도 지적했다. 객관적 분석이 아니라 주관적 판단과 사람(중개업자)에 의존해 투자를 해온 현실과 상품비교에 인색해 시장 쏠림현상이 크게 일어났다는 게 그의 지적이다.

또 미디어에 공개된 정보에 의존하다보니 집단적 행동이 나타나 특정인만 이득보는 구조가 생겼다고 진단했다.


이에 그는 “모든 상가를 유형별로 다르게 볼 수 있는 안목이 필요하다”고 조언한다.

박 소장이 강조한 요소는 ‘업종’이다. 그에 따르면 상권과 입지 다 중요하다. 다만 기존 투자자들은 대부분 접근성과 가시성 등 물리적 조건은 따졌지만 업종에 대한 고민은 많이 하지 않았다. 일부 투자자들은 업종의 중요성을 인식했지만 디테일한 분석이나 연구가 나오지는 않았던 것.

그는 단순히 유동인구가 많은 상권보다 구매력을 갖춘 소비인구가 유입되는 업종을 갖춘 상권에 주목할 필요가 있다고 역설했다. 물론 역세권 연계지역 등 접근성이 높은 곳이 좋지만 이보다 특별한 소비를 하는 고객층이 찾아올 만한 곳의 상가를 사는 것이 바람직하다는 게 그의 생각이다. 가장 대표적인 게 스타벅스의 사례다. 스타벅스는 우리나라 카페의 문화를 통해 접근성을 떠나 입지를 창출해내는 업종으로 거듭났다.

그는 “앞으로 상가투자에 있어서 배후세대나 입지조건 등 부동산학 관점의 정보보다는 소비자 행동에 중점을 두고 시장을 봐야한다”며 “입지운명에 따른 물리적요건에서 벗어나 업종과 콘텐츠 발굴을 통해 상가의 가치를 높일 방법을 강구하는 것이 중요하다”고 강조했다.

두 번째 강연에서 ‘규제를 알아야 내 집이 보인다’를 주제로 강연에 나선 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 우선 문재인정부의 강력한 부동산 정책을 언급했다.

그는 “8·2부동산대책 발표 전에는 적어도 강남4구 정도만 규제하는 정책이 발표될 것으로 예상했지만 실제로는 서울 전역을 투기과열지구로 묶어 버리는 정책을 발표해 시장을 놀라게 했다”며 “역대정부의 고강도 규제책이 다 포함됐고 상상을 초월한 고강도 대책인 만큼 시장 과열을 잡겠다는 정부의 강한 의지가 담긴 정책”이었다고 평가했다.

이어 “정부는 이후에도 추가 부동산대책과 대출규제 발표, 가계부채 총량 관리까지 나서며 실수요자 기회 확대에 집중했다”며 “부동산시장은 어느 정도 가수요가 있어야 돌아가지만 이번 정부는 그 마저도 옥죄며 시장 안정화에 주력했다”고 분석했다.

정부의 강한 시장 규제가 이어지자 사람들의 관심은 내 집 마련을 넘어 부동산 투자로 과연 돈을 벌 수 있는지에 이목이 쏠렸다. 시장을 계속 옥죄는 정부와 어떻게든 틈새를 비집고 들어서려는 수요자 및 투자자의 관심이 상충되기 때문이다.

권 교수는 이들에게 시장 변화에 스스로 적응하라고 조언한다. 또 현대보다 미래가치를 보라고 주문했다.

그는 “역대 정부는 규제와 완화를 수없이 반복하며 시장에 개입 했지만 정부 의지와 다르게 부동산 가격이 뛰는 경우가 많았다”며 “전문가의 조언도 중요하지만 스스로 시장을 보는 안목을 키우는 것이 투자의 첫걸음”이라고 짚었다.

이어 “사람들은 부동산 투자를 할 때 화려한 겉만 보고 판단하는 경우가 많지만 이는 잘못된 판단”이라며 “모두가 강남을 원하지만 내 자금 사정을 고려하면 현실적으로 힘들기 때문에 서울만 보지 말고 인구 50만명 정도 되는 수도권 도시의 토지개발 가능성을 주목하는 것도 투자 성공의 한 방법”이라고 강조했다.