/사진=뉴시스
# 직장인 김주원씨(43)는 올 상반기 아파트를 분양받을 계획이다. 신규 대출을 알아보던 중 대출한도가 줄어든다는 소식에 고민하고 있다. 올 초 총부채상환비율(DTI) 시행으로 대출한도가 줄어든 데다 신규대출을 더 조이는 총체적상환능력비율(DSR) 도입이 예정돼서다. 날이 갈수록 높아지는 대출문턱에 김씨의 시름이 깊어지고 있다.

본격적인 대출빙하기가 시작됐다. 정부는 오는 3월23일부터 DSR지표를 시범 적용하고 소득보다 대출이 과도하게 많은 사람은 추가 대출을 제한할 방침이다.


김씨처럼 신규 대출을 받아야 하는 경우 DSR 도입 전 대출을 신청해야 한다. 통상 주택대출은 최종심사까지 1~2주일이 소요되는 만큼 늦어도 3월 초에는 대출을 신청해야 규제가 강화되기 전 대출을 받을 수 있다.

◆신용대출, 마통까지 대출심사에 반영

DSR은 대출자 1년 동안 갚아야 하는 대출의 이자와 원금이 소득 비해 얼마나 되는지 계산한 수치다. 소득이 5000만원인 사람이 1년에 갚아야 할 원금이 1500만원, 이자가 500만원이면 DSR는 40%다.

신DTI가 연간소득 대비 주택대출 원리금 상환액과 기타대출의 이자상환액을 살폈다면 DSR은 연간소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액을 따진다. 대출자마다 대출의 종류, 만기, 상환 방식 등은 제각각이기 때문에 크게 주담대와 비 주담대로 나눠 DSR을 적용한다.


잔금대출을 포함한 일반 주담대는 전액분할, 일부분할, 일시상환 등 원금의 상환 방식에 따라 DSR적용에 따른 대출한도가 달라진다.

이를 테면 주담대 3억원을 15년 균등 분할상환 조건으로 빌린 경우 연간 원금상환액은 2000만원(3억원/15년)이다. 만기에 대출을 전부 갚을 때는 대출기간이 10년까지 인정된다. 대출기간이 줄어든 만큼 연간 원금 상환액은 3000만원(3억원/10년)으로 늘어나는 셈이다.


대출 2억원을 5년 거치, 10년 균등분할로 갚고 나머지 1억원을 만기에 갚는 일부 분할상환 사례를 살펴보자. 먼저 분할상환 개시 후 연간 상환액은 2000만원(2억원/10년)이다. 만기상환액은 대출기간에서 거치기간을 뺀 기간으로 나눈다. 즉 1억원을 10년으로 나눈 1000만원이 더해져 연간 3000만원이 원금 상환액으로 잡힌다.

DSR은 전세대출 원금은 잡지 않지만 마이너스통장 등 신용대출을 채무로 본다. 신용대출은 만기가 10년까지 연장되는 것으로 보고 대출총액을 10년으로 나눠 DSR을 계산한다. 예·적금대출과 약관대출도 마찬가지다. 할부금융과 리스, 학자금대출 등은 1년간 실제 원리금 상환액이 반영된다.


주택대출과 신용대출 등 대출이 많은 경우 DSR 적용사례를 살펴보자. 주택대출 3억원(연 3%)은 15년 균등 분할상환 조건에 빌리고 신용대출 4000만원(연 5%)과 자동차할부 원리금으로 매달 50만원을 갚아야 하는 경우 연간 원리금 상환액은 총 4100만원(주택대출 2900만원+신용대출 600만원+자동차할부 600만원)이 된다.

연봉 6000만원의 대출자가 앞으로 더 오를 가능성이 있다면 연간소득은 최대 10% 증액돼 6600만원까지 인정받을 수 있다. 이 경우 DSR은 약 62.1%로 계산된다. 은행권에선 연간 소득 대비 대출 원리금 상환액이 70~80%대가 되면 고위험 대출로 본다. DSR이 80% 이상인 대출자는 대출받기 어려워진다는 의미다.

은행 관계자는 “DSR은 모든 채무를 들여다보기 때문에 대출심사가 한층 강화될 것”이라며 “대출별로 DSR적용 유무와 대출기간별 한도책정이 달라지는 만큼 대출신청 전에 조건을 꼼꼼히 따져 보라”고 말했다.

◆10월에는 대출 제한되거나 거절

당분간 DSR은 대출보조 지표로 쓰일 전망이다. DSR을 적용한 대출통계가 누적되지 않았고 신뢰도 역시 높지 않아서다. 현재 주택대출 심사의 주 지표는 신DTI, 신용대출은 신용평가모형이 사용된다.

다만 DSR이 높게 나타난 대출자는 신DTI나 신용평가모형으로 승인된 대출 역시 한도가 줄어들거나 대출이 승인되지 않을 가능성이 있다. 가령 신DTI가 30%로 드러났는데 신용대출 등 기타대출이 많아 DSR이 높아질 경우 한도를 20%로 줄이거나 대출이 거절되는 경우다.

정부는 DSR을 6개월 시범운영하고 10월부터 대출한도를 줄이거나 대출승인을 거절하는 고DSR 기준을 제시할 예정이다. 금융회사의 여신관리 지표(리스크관리)를 고DSR로 제한하는 만큼 대출심사는 더 강화될 전망이다.

금융위원회 관계자는 “은행이 자율적으로 DSR을 운용하는 시범기간을 거친 뒤 여신관리 지표로 고DSR을 시행할 예정”이라며 “DSR 데이터가 충분히 축적되면 내년 2분기 제2금융권 등 비은행권에 DSR을 도입할 것”이라고 말했다.

◆신혼부부, 다자녀가구 출구 전략

정부는 DSR도입으로 다중채무자의 대출을 줄이는 반면 실수요자들의 대출은 지원하는 방안을 검토 중이다. 3월 초 대출 취약계층으로 불리는 신혼부부와 다자녀 가구를 위해 주택 담보대출의 문턱을 낮춰주는 보금자리론이 출시된다.

현재 보금자리론은 부부 합산 연소득 7000만원 이하인 경우에 신청할 수 있고 6억원 이하 주택에 대해 3억원까지 대출받을 수 있다. 하지만 앞으로는 신혼부부가 소득 대비 초기 자산이 부족한 것을 고려해서 현행 연소득 7000만원 이하인 소득 요건 기준을 8000만~1억원 사이의 일정 수준으로 상향 조정하는 것을 검토 중이다.

다자녀가구는 대출한도(3억원)나 대상 주택가격(6억원 이하)을 자녀 숫자에 따라 차등 적용해 자녀가 많을수록 대출을 더 많이 받을 수 있게 지원할 방침이다.

금융위 관계자는 “정부의 대출정책 기조는 갚을 수 있는 만큼 대출을 지원하는 것”이라며 “서민과 실수요자는 정책금융 대출을 이용하는 게 유리하다”고 말했다.


☞ 본 기사는 <머니S> 제529호(2018년 2월28일~3월6일)에 실린 기사입니다.