투자 시장의 양대 산맥인 주식과 부동산 시장이 흔들린다. 주식시장은 미국발 무역분쟁과 금리인상 여파로 조정기를 거치고 있고 부동산은 정부의 규제가 강화되는 가운데 서울과 지방의 양극화 현상이 심화되고 있다. 특히 올해 세법 개정안의 타깃이 된 다주택자들은 늘어나는 조세부담 때문에 걱정이 많다. <머니S>가 지난 20일 주최한 '제9회 머니톡콘서트'에서는 이항영 열린사이버대 교수와 이상혁 KEB하나은행 WM사업단 자문위원이 강사로 참여해 미국 주식투자와 부동산 절세 방법을 소개해 참석자들로부터 큰 호응을 얻었다.
[격변기, 내몸에 맞는 '핏투자'-하] 부동산 다주택자, 절세전략은?
정부가 지난 7월30일 발표한 2018 세법개정안으로 부동산 다주택자들이 심란하다. 이번 개정안의 골자는 임대주택 등록자와 비등록자 간 세금 부담 차별화, 종합부동산세 강화 등이다. 정부가 다주택자 조세부담을 강화하겠다는 의지인를 담은 만큼 이에 맞는 절세전략이 필요한 상황이다.
이상혁 KEB하나은행 WM사업단 세무자문위원은 <머니S>가 8월20일 주최한 '제9회 머니톡콘서트'에서 "이번 부동산 세법개정의 핵심은 결국 정부가 다주택자들에게 세금을 더 걷겠다는 것"이라며 "앞으로 달라질 세법을 미리 살펴봐야 한다"고 조언했다.
‘제9회 머니톡콘서트’가 지난 8월20일 오후 서울 종로구 교보생명빌딩에서 열린 가운데 이상혁 KEB하나은행 WM사업단 세무자문위원이 ‘모르면 손해 부동산 부자세법’이라는 주제로 강연을 하고 있다. /사진=임한별 기자 ◆임대사업등록 의무화, 가산세 붙는다
현재 주택임대사업자 등록은 상가임대사업자의 경우 의무지만 주택사업자는 필수가 아니다. 따라서 주택임대업을 진행하는 사람 대부분은 사업자등록을 하지 않는 실정이다. 이 위원은 주택임대를 하는 사람 90%가 등록을 안하며 10% 정도는 의무인 줄 알고 등록한다고 설명했다. 이는 주택임대사업에 독특한 세법이 적용돼서다.
예컨대 부부가 합쳐 집이 1채인 경우에는 월세를 아무리 비싸게 받아도 수입에 대한 과세가 없다. 하지만 주택기준시가가 9억원 이상이면 1채를 소유해도 임대수입에 대한 과세가 진행된다. 2채 소유 시 월세에 대해 과세가 이뤄지고 3채 이상을 소유했다면 보증금도 과세된다. 이때 연간 임대소득이 2000만원을 초과하면 타소득과 합산해 과세되며 2000만원 이하는 비과세다.
이처럼 비교적 복잡한 세법이 적용돼 주택임대업자들은 사업자등록을 꺼린다. 하지만 앞으로는 미등록 시 가산세를 부담해야 해 사업자등록에 따른 절세전략을 세워야 하는 상황이다. 하지만 이 위원은 "가산세에 대해 너무 큰 부담을 느낄 필요가 없다"고 말했다. 주택임대사업자가 사업자로 등록하지 않을 경우 2020년부터 면세공급가액(임대료 수입)의 0.2%를 부과한다.
그는 "연간 4000만원을 월세로 받으면 가산세는 8만원 수준이다. 주택임대소득에 비해 부담이 큰 액수는 아니다. 가산세를 크게 고민할 필요는 없다"면서 "다만 정부가 앞으로 임대사업자등록을 유도하려 한다는 점만 인지하면 된다"고 말했다.
이상혁 KEB하나은행 WM사업단 세무자문위원. /사진=임한별 기자 올해부터는 임대소득이 연 2000만원 이하라도 15.4%의 분리과세가 적용된다. 또 주택임대소득을 분리과세할 경우 필요경비를 차등 적용하도록 했다. 임대사업 등록 시 400만원까지 기본공제되며 필요경비 인정비율을 현행 60%에서 70%까지 확대한다. 반대로 미등록자에게는 200만원 기본공제와 필요경비 인정비율을 최대 50%로 제한한다. 다주택자들의 임대사업자 등록을 유도하기 위한 것이다.
소형주택 요건도 강화된다. 현재 60㎡, 기준시가 3억원 이하의 주택은 소형주택으로 분류돼 주택 수에서 제외된다. 하지만 개정안에서는 40㎡ 이하, 2억원 이하로 바뀐다. 요건을 강화해 세금을 더 걷으려는 정부의 의도다.
이 위원은 "이번 부동산 세법개정안이 부동산을 많이 보유한 이들에게 포커스가 맞춰진 만큼 다주택자들이 절세전략을 미리 세워야 한다"고 강조했다. 주택을 2채만 소유해도 다주택자로 분류되므로 비과세 요건을 알아두는 것이 필요하다는 조언이다.
이 위원은 "예컨대 집 두채를 갖고 있는 사람이 하나는 거주, 하나는 월세를 주고 있는 상황에서 거주주택을 처분하면 양도차익의 절반을 세금으로 내야 하는데 월세집을 사업용주택으로 전환하면 주택 수에서 제외돼 다주택자에서 벗어날 수 있다"고 설명했다. 2011년 10월14일 이후 법정임대사업자로 등록하면 거주주택의 경우 비과세 등록이 가능해졌다.
◆종부세 피하려고 증여? '소탐대실'
다주택자들의 최대 관심사는 종합부동산세 인상이다. 지난 7월 윤곽을 드러냈던 ‘종부세 개편안’은 결국 이번 세법개정안에서 인상이 확정했다. 과표구간 6억원을 기준으로 그 이하면 종전과 동일한 0.5%를 적용하고 이를 초과하면 세율이 인상된다. 2주택 이하의 경우 0.1~0.5%포인트 세율이 오르고 3주택 이상은 0.3%포인트가 추가 인상된다. 종합합산토지도 각 항목별로 세율이 인상되며 별도합산토지는 현행법을 유지한다. 다주택자들에게 종부세를 더 걷겠다는 것이다.
공정시장가액 비율도 오른다. 2009년 정부가 공시가격 대신 종합부동산세 산정을 위해 도입한 과표기준인 공정시장가액은 부동산 가격 변동, 지방재정 여건 등에 따라 탄력적으로 조정된다. 이번 개정안에서는 현재 80%인 공정시장가액비율을 연 5%씩 올려 2019년 85%, 2020년 90%까지 인상하도록 했다.
하지만 이 위원은 "인상될 종부세 부담을 피하기 위해 다주택자들이 자녀나 배우자에게 증여하는 방식은 권하지 않는다"고 했다. 오히려 배보다 배꼽이 더 커질 수 있기 때문이다.
그는 은마아파트와 도곡렉슬 2채를 소유한 과표구간 6억원 초과 다주택자를 예로 들었다. 2018년 1월 기준 은마아파트의 공시가격은 10억2400만원이며 도곡렉슬은 6억3200만원이다. 2채 합산가격은 16억5600만원이며 공시가격 합계액은 6억 초과분인 10억5600만원이다. 여기에 현행 공정시장가액비율 80%, 0.75%의 적용세율을 적용하면 종부세는 483만6000원이 된다.
같은 방식으로 인상될 공정시장가액비율과 적용세율을 적용하면 종부세가 2019년에는 552만9600원, 2020년에는 597만8400원이 된다. 100만원 정도 오르는 셈이다. 하지만 증여방식을 선택하면 자녀나 배우자가 취득세로 3000만원(4%) 이상을 내야 할 수 있다. 배보다 배꼽이 더 커지는 셈이다.
이 위원은 "앞으로 공정시장가액비율과 세율 인상으로 종부세는 계속 오를 수밖에 없다"며 "이때 종부세를 아끼려고 자녀에게 무리하게 증여하는 것을 권하지 않는다. 증여 시 취득세는 4%이므로 종부세 인상에 따라 부담할 금액을 비교해보면 소탐대실할 수 있다"고 설명했다.
