이태원 공실 상가. /사진=김노향 기자
오피스텔, 상가, 빌라가 최근 몇년 새 시세차익 대신 월세수익을 벌 수 있는 ‘수익형부동산’으로 급부상했다. 수요가 늘어남에 따라 공급도 급증했다. 아파트가격이 정체되는 가운데 노후를 대비할 고정수익형 투자상품의 중요성이 커지며 나타난 현상이다. 하지만 수익률 뚜껑을 열어보면 그리 낙관적인 상황은 아니다. 일부 수익형부동산은 여전히 은행 정기예금 대비 높은 수익률을 유지하지만 실상은 공실 리스크와 세금부담 증가, 매매가 대비 월세수익 하락으로 인한 수익률 감소다. 수익형부동산 주요상품인 주거용 오피스텔과 오피스, 상가의 투자수익률을 점검하고 위험요인을 분석해본다. <편집자주>

[수익형부동산 '빨간불'] ② 세금·대출 규제 피해 대안 부상했지만…

#. 서울 중심 용산, 그중에도 사람이 가장 몰리고 핼러윈 등 세계 각국의 문화가 소비되는 지하철 6호선 이태원역. 최근 이곳은 대로변 대형상가도 텅 빈 모습을 흔히 볼 수 있다. 인근 상인들의 말에 따르면 2~3년째 세입자를 구하지 못한 가게도 있다. 연예인 등 유명인의 투자로 한때 수억원의 권리금을 자랑하던 이태원은 요즘 권리금이 없는 상가도 부동산중개플랫폼을 통해 종종 볼 수 있다.


#. “청약통장과 거주지역에 관계없이 만 19세 이상 누구나 가능합니다.” 서울역, 여의도, 강남 등 서울 3대 업무지구에 주거용 오피스텔이 속속 들어선다. 정부가 수도권과 세종, 부산 등의 주택담보대출비율(LTV) 규제를 강화하고 고가주택·다주택자의 보유세 부담을 높이자 규제 사각지대에 있는 오피스텔이 투자 대안으로 급부상했다. 하지만 투자성적은 기대 이하다. 분양률이 저조하고 거래량도 급감해 투자 대비 수익이 ‘위기 수준’이다.

◆오피스텔 매매가 상승해 수익률 뚝

오피스텔은 주거용 오피스텔과 오피스로 사용된다. 관리비가 높은 것을 빼면 아파트와 거의 비슷하게 설계되는 추세라 주거상품의 대안이 된 지 오래다. 아파트의 경우 시세차익을 노리거나 전세 갭투자를 하는 경우가 많지만 주거용 오피스텔은 1~2인가구 등을 수요로 하는 월세상품이 주를 이룬다.

올 상반기 서울 역세권에 분양하는 오피스텔을 보면 충정로역 ‘쌍용 더플래티넘 서울역’ 576실, 왕십리역 ‘왕십리 위너스’ 96실, 양재역 ‘써밋파크’ 120실, 잠실새내역 ‘쌍용 더플래티넘 잠실’ 192실 등이다.


쌍용건설이 분양하는 ‘쌍용 더플래티넘 서울역’은 지하철 2·5호선 충정로역과 1·4호선·경의중앙선·공항철도 서울역 6개 노선이 교차하는 역세권이고 대기업 업무지구, 각종 개발호재가 있음에도 예상 연평균 수익률이 3.8% 수준이다. 분양가가 인근 오피스텔 대비 다소 높은 평균 2억9200만원이고 40% 대출에 월세 50만원을 가정해 쌍용 측이 제시한 수익률이다.

이는 한국감정원이 조사한 올 1월 서울 오피스텔의 연 수익률 5.0%(전용면적 40㎡ 이하 기준)보다 1.0%포인트 이상 낮은 기대 수익률이다. 전용면적 40㎡ 초과 오피스텔의 경우 같은 기간 연 수익률이 4.3%로 더 낮고 지방은 오히려 5.7%(40㎡ 이하), 4.8%(40㎡ 초과)로 더 높다.


서울 오피스텔의 수익률이 지방보다 낮은 것은 매매가 상승률이 월세 대비 너무 높기 때문이다. 국토교통부 실거래가를 보면 서울 중구 순화동 오피스텔 ‘덕수궁 롯데캐슬’은 전용면적 32㎡가 지난달 6억원에 거래됐다. 2018년 2월 전용면적 38㎡가 3억4700만원에 거래된 데 비해 2년 새 72.9% 폭등한 수준이다. 비슷한 기간 통계청의 월세 통계를 보면 서울 도심권 40㎡ 이하 오피스텔 평균 월세는 2018년 1월 70만5000원에서 올 1월 69만원으로 2년간 2.1% 하락했다.

◆오피스 공실률 하락은 착시효과?

오피스시장은 수요자가 대부분 법인이나 리츠, 펀드 등 간접투자상품으로 다른 수익형부동산 대비 리스크가 낮지만 최근 투자상황은 역시 나쁘다.

글로벌부동산컨설팅기업 쿠시먼앤드웨이크필드는 서울 A급 오피스의 올 4분기 공실률이 8.8~10.0%에 달할 것으로 내다봤다. 오피스 10개 중 1개가 공실인 가운데 공급물량은 계속 늘어나고 있다. 쿠시먼에 따르면 올해 서울의 대형오피스 공급면적은 약 71만3632㎡다.


이런 상황에 상업용부동산 거래량은 역대 최고수준인데 이는 투자수요 증가라기 보다 기업들이 빌딩을 매각해 현금을 확보하기 위한 움직임으로 해석된다.

글로벌부동산컨설팅기업 세빌스코리아에 따르면 지난해 연간 오피스 거래규모는 총 11조5000억원으로 집계돼 역대 최대규모였던 2018년 11조6000억원에 이어 2년 연속 11조원 이상 거래됐다.

부동산업계 관계자는 “상업용부동산이 국내총생산(GDP) 성장률보다 1~2년 후행하는 경향이 있다”며 “오피스가격이 급등해 예상 자본회수율이 4% 중반으로 수익성이 악화됐고 거래는 지속 둔화될 것”이라고 전망했다. 홍지은 세빌스코리아 상무는 “저금리 기조와 기대 수익률 하락으로 기업들의 사옥 등 자산 매각이 증가할 것”이라고 예상했다.

일정기간 임대료를 받지 않는 렌트프리의 영향으로 임대료도 하락했다. 한국감정원 조사 결과 지난해 전국 오피스 임대료는 ㎡당 평균 1만7000원, 서울은 2만2300원으로 전년대비 각각 0.30%, 0.03% 하락했다.

◆‘로또 청약’ 상가주택용지 인기 하락

불과 몇년 전만 해도 부동산 최고 히트상품이던 상가주택 용지는 최근 들어 인기가 뚝 떨어졌다. 글로벌 금융위기 이후 부동산경기가 회복된 2014~2017년 한국토지주택공사(LH)가 분양한 상가주택 용지는 최고경쟁률이 수천 대 1을 넘었다. 과열경쟁이 우려돼 거주자 1순위 청약 제한을 둘 정도였다.2014년 8월 위례신도시에 분양한 상가주택 용지는 필지당 분양가가 9억3400만~17억9000만원대로 1만7531명이 몰려 평균경쟁률 390대1, 최고경쟁률 2746대1을 기록했다.

하지만 매매가가 지속적으로 상승하고 자영업 불황에 세입자가 줄어들자 임대료와 수익률은 하락세를 보인다. 인근 공인중개사사무소에 따르면 위례신도시 창곡동 상가주택단지 1층 점포는 월세가 2018년 3.3㎡당 10만~12만원에서 올 초 8만원까지 내린 상태다. 건물 매매가는 계속 오르고 세입자를 구하기 힘든 상황에 월세마저 내려 사실상 수익률이 0%라는 말도 나온다.

☞ 본 기사는 <머니S> 제634호(2020년 3월3~9일)에 실린 기사입니다.