[공공임대 분양가 논란]10년새 전세 4배 뛰어…"정책 설계의 실패"

서울 장기전세주택(시프트) 입주자들이 임대의무기간 만료에 따른 퇴거를 앞두고 계약 연장이나 분양전환을 요구하면서 논란이 불거졌다. 입주자들은 보증금을 반환받아도 비슷한 지역의 집값이나 전세금을 감당할 수 없게 되며 주거 안정성이 훼손된 제도라고 주장했다.


17일 서울주택도시개발공사(SH공사) 등에 따르면 서울 장기전세 44개 단지의 총 1039가구가 2028년까지 임대의무기간 만료로 퇴거해야 한다. 2027년 318가구, 2028년 721가구의 퇴거가 예정됐다.

분쟁 사태가 촉발된 것은 최근 수년간 부동산 가격이 급등한 송파·강동구의 장기전세 일부 입주자가 계약 연장과 분양전환을 요구하면서다. 송파구 송파파인타운10·11단지, 강동구 강일리버파크10단지·고덕리엔파크3단지의 입주자들은 내년부터 임대의무기간 20년을 맞는다.


이들은 2007~2008년 전용 45~84㎡에 보증금 6000만원대부터 3억원대를 내고 입주했다. 송파파인타운10단지의 전용 59㎡ 입주자들은 2007년 보증금을 약 1억~3억원 냈다. 올해 전세 시세는 6억3000만~7억3000만원대에 형성됐다.

강일리버파크10단지·고덕리엔파크3단지의 전용 84㎡ 입주자들도 입주 당시 보증금이 1억~3억원대였다. 해당 아파트의 전세 시세는 2억9000만~5억7000만원이다. 문제는 SH 장기전세의 경우 계약에 따라 임대의무기간 종료 후 재계약 또는 분양전환이 불가하다.


인근 아파트의 전세 시세는 8억~9억원대로 보증금 반환과 모은 자산을 더해도 이주가 어려워진 상황이다. 매매 실거래가를 봐도 강일리버파크10단지의 전용 84㎡는 입주 1년차인 2009년 3억원 초반대에서 2019년 10년 만에 6억원대로 두 배 올랐고 올해 1월 최고 13억원으로 4배 이상 올랐다.

장기전세주택 입주자 A씨는 "20년 동안 송파에서 삶의 터전을 일구고 살다가 전세계약마저 어려운 상황에 놓일 줄은 몰랐다"며 "무주택 실수요자의 주거 안정을 목적으로 만들어진 제도인 만큼 계약 연장이나 분양전환의 기회가 있어야 했다"고 말했다.

공공임대 분양전환가 불신…"공급 정책 병행해야"

서울 택지개발사업과 1·2기 신도시의 집값 격차로 인한 공공임대 분양가 논란은 새로운 일이 아니다.


1990년대 공급한 1기신도시(분당·일산·평촌·산본·중동)의 경우 전용 84㎡ 실거래가가 분당은 20억원대 중반대인 반면 일산은 4억~5억원대다.

대우건설이 시공한 문촌마을13단지는 전용 74㎡가 2010년 2억2000만~2억9000만원에서 지난해 3억7000만~4억4000만원으로 50~60% 상승률을 보였다.

한국토지주택공사(LH)가 1·2기 신도시에 공급한 공공임대아파트의 분양전환가격은 실거래가뿐 아니라 건물 감가상각과 장부가를 반영한 감정평가가 기준이 되므로 자산 격차에 따른 이주 리스크는 앞으로 지속될 전망이다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "공공임대 분양전환 모델이 내 집 마련과 주거 안정이라는 두 개 목표를 충족하는 데는 한계가 있다"며 "공공임대 분양가 산정시 토지가치 상승을 반영해 시세와 격차를 줄이고 소규모 정비사업을 통해 무주택자를 대상으로 공급을 확대해야 한다"고 말했다.