세입자 동의 안하면 '임대료 5% 인상' 못한다

지난달 말 주택임대차보호법이 개정돼 1회 재계약 때 임대료 인상률이 최대 5%로 제한됐지만 세입자가 동의하지 않을 경우 집주인 마음대로 5%를 올릴 수 없을 전망이다. 주택임대차보호법의 취지가 사실상 4년 동안 임대차 안정을 보장하는 것이어서 세입자의 동의가 전제돼야 한다는 게 정부 판단이다.


국토교통부는 이런 내용을 담은 '임대차법 해설서'를 오는 28일부터 온라인으로 배포한다고 24일 밝혔다. 국토부에 따르면 앞으로 집주인은 임대료를 5% 한도에서 증액하고 싶다면 계약갱신청구권을 행사한 세입자에게 이유를 입증하는 '차임 증감청구권'을 행사해야 한다.

법에서 인정하는 차임 증감청구권의 사유는 현재 임대료가 조세, 공과금 등의 부담 증가나 경제사정 변동으로 적절하지 않게 된 경우다. 증액을 청구한 집주인은 그 사유를 증명해야 한다. 계약 당사자는 임대차계약 체결이나 전월세를 증액한 지 1년 이후부터 증액을 청구할 수 있다.


임대료 인상의 결정 권한은 사실상 세입자에게 있다. 임대인이 차임 증감청구권 행사 사유를 설명해도 임차인이 이를 거부할 수 있다는 뜻이다. 세입자는 임대료 인상을 거절해도 최소 4년은 계약한 집에서 살 수 있다. 임대인이 임대료 증액을 청구할 수 있는 것이지 임차인이 이에 반드시 응해야 하는 것은 아니다.

국토부 관계자는 "계약갱신청구권은 임차인의 기본적인 권리이기 때문에 임대료 증액 여부와 관계 없이 2년의 임대계약 연장이 가능하다"고 설명했다.


집주인은 임대료 인상을 거절당했을 경우 대한법률구조공단 산하 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있다. 만약 세입자가 분쟁조정을 거부하거나 일주일 내 의사를 통지하지 않으면 신청은 자동 각하된다.

분쟁조정이 실패하면 세입자와 민사소송을 진행할 수 있다. 민사소송은 시간뿐 아니라 비용이 수반되는 만큼 부담으로 작용할 전망이다.


정부가 주택임대차보호법 시행령을 개정해 오는 10월부터 전월세전환율이 기존 4%에서 2.5%로 인하된 가운데 이는 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용한다. 시행 후 최초로 보증금의 전부나 일부를 월세로 전환하는 경우 적용할 수 있다.