전세금 못 돌려주는 집주인 9만명… DSR 대출규제 완화 딜레마

정부가 집값 하락에 따른 전세금 보증금 반환의 어려움을 겪는 집주인을 위해 팔을 걷었다. 집주인에게 한시적으로 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 완화하는 방침을 검토한다.


정부의 대출 완화 방침이 2014년 박근혜 정부 시절 '빚내서 집 사라'는 인식으로 이어져 집값을 올리는 불쏘시개가 될 것이란 우려가 제기된다.

22일 한국은행이 발표한 '금융안정보고서'에 따르면 대출받아도 세입자에게 전세 보증금을 못 돌려주는 집주인은 약 9만가구로 나타났다.
전셋값이 지난 3월 수준을 유지할 경우 임대인이 세입자에게 돌려줘야 할 보증금 차액은 24조2000억원으로 추산됐다. 올해 만기가 도래할 것으로 예상되는 전세보증금 총액 288조8000억원의 약 8.4% 수준이다.


문제는 역전세난에 따른 전셋값 하락 우려다. 한은은 전세를 준 임대 가구(116만7000가구) 중 4.1~7.6%는 보유자산을 처분하고 빚을 내도 보증금 반환에 어려움을 겪을 것이라고 전망했다. 최대치를 기준으로 약 8만8000가구가 올해 보증금 차액을 돌려주지 못할 가능성이 높다는 의미다.

정부는 전세 보증금 반환이 어려운 집주인을 위해 역전세 차액의 DSR 규제를 한시 완화하는 방안을 검토 중이다. 원희룡 국토교통부 장관은 최근 언론 인터뷰에서 "역전세가 한 번에 터지는 것을 막기 위해 정부가 일시 개입하는 것으로 계속 완화하는 것은 아니다"라며 "길어도 1년, 대출 신청이 들어오면 주택담보대출비율(LTV)은 그대로 볼 것이고 보증금 반환 목적에만 쓰도록 할 것"이라고 말했다.


한은은 보증금 미반환 리스크에 직면한 세입자를 위해 한시적 대출 완화에 긍정적인 평가다. 김인구 한국은행 금융안정국장은 "부동산 시장 경착륙을 막고 전세 시장에서의 갭투자를 유발하지 않도록 하는 선에서 타깃해서 지원할 필요가 있다"고 말했다.

금융당국은 전세대출을 DSR에 포함하는 방안에 난색을 보인다. 전세대출은 상환 재원이 본인 소득이 아닌 중도금으로 대출 상환금액을 책정하기 어렵다는 판단이다.


DSR은 대출(원리금)한도를 차주의 갚을 능력(소득)의 일정 비율로 묶기 위한 규제로 은행권의 경우 1억원 이상 대출이 있으면 DSR 40%가 적용되고 있다.

전세대출은 현재 DSR 규제 대상에서 빠져있다. 원금은 전세대출 DSR 산정 때 제외되고 전세대출을 받은 후 신용대출 등 다른 대출을 받을 때 기존 대출 이자로만 반영된다. 다만, 임차 보증금은 현실적으로 예·적금 담보대출의 예·적금처럼 100% 상환이 담보되는 재원은 아니다.

금융당국 관계자는 "전세대출은 예·적금 담보대출과 보험약관대출처럼 자신의 소득 외 상환자금이 별도로 있는 대출을 DSR 산정에서 제외하고 있다"며 "DSR 규제 완화를 검토하지 않는다"고 말했다.