서울 시내의 한 은행에서 대출 상담이 진행되고 있다./사진=뉴스1


가계대출 급증을 막기 위해 금융당국이 50년 만기 주택담보대출의 총부채원리금상환비율(DSR) 산정만기를 40년으로 줄이고 올해 안에 '스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)' 제도 도입을 추진 중이다.


DSR을 산정할 때 만기가 줄고 스트레스 DSR까지 적용할 경우 대출자가 은행에서 빌릴 수 있는 한도는 대폭 줄어내 내집마련이 더 요원해졌다는 우려가 나온다.

금융당국이 지난 13일 발표한 가계부채 대책은 주택담보대출(주담대) 증가세에 제동을 걸기 위해 DSR 규제를 강화한 게 핵심이다.


올 7월에 이어 8월에도 주택거래 회복세 등이 이어지고 있어 은행권 주담대 등을 중심으로 가계부채가 5~6조원 수준의 증가세가 지속되고 있다.

특히 7~8월 중 은행들이 경쟁적으로 출시한 50년 만기 주담대가 가계부채 증가세를 사실상 주도했다고 금융당국은 판단하고 있다. 이에 금융당국은 2단계의 가계대출 관리 강화 방안을 세웠다.


우선 1단계는 50년 만기 주담대의 DSR 산정만기를 40년으로 제한하는 방안이다. 대출 전 기간에 걸쳐 차주의 상환능력을 입증하기 어려울 경우 DSR을 산정할 때 만기를 50년이 아닌 40년으로 제한한다.

2단계는 변동금리 대출에 대해 향후 금리상승 가능성을 감안해 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리를 적용하는 '스트레스 DSR'을 도입한다.


DSR 산정 만기가 50년에서 40년으로 10년 줄이고 스트레스 DSR을 도입하겠다는 방침은 결국 대출자가 은행에서 빌릴 수 있는 대출 가능액을 대폭 줄이겠다는 의도다.

스트레스 금리란 향후 금리가 오를 가능성을 고려해 총부채상환비율(DTI)을 보수적으로 계산하기 위해 마련된 제도다. 현재는 주담대 상품에서 대출자의 상환 능력만 감안하는 총부채상환비율(DTI)에서만 스트레스 금리를 적용하고 있다.

매년 11월 한국은행 공시를 기준으로 스트레스 금리를 산출한 뒤 대출금리에 가산하는 만큼 대출 한도가 줄어들 수 있다. 스트레스 금리는 매년 11월 기준으로 과거 5년간 신규 가계대출 금리 가중 평균의 최고치에서 11월 금리를 차감해 산출한다.

이렇게 산출한 수치가 1.0%포인트 미만이면 일괄적으로 1.0%의 스트레스 금리를 적용해 최종적으로 DTI에 적용되는 금리는 증가, 결국 대출한도가 줄어든다.

스트레스 금리는 2020년에는 1%포인트, 2021년 1.1%포인트, 2022년 1%포인트, 2023년 1%포인트로 비슷한 수준을 이어왔다. 하지만 금리 하락기에는 과거 고금리 시기 기준으로 가산금리를 결정되기 때문에 대출 한도가 시기에 맞지 않게 예상밖으로 적게 나올 수 있다는 문제가 있다.

이같은 가계대출 관리 강화 방안을 적용하면 대출자의 대출 한도는 크게 줄어든다.

한 시중은행 시뮬레이션에 따르면 연소득 6000만원인 대출자가 원리금균등분활상환 조건으로 5% 금리로 주담대를 받을 경우 기존 50년 만기 주담대에선 약 4억4000만원을 빌릴 수 있었다.

하지만 DSR 산정만기를 40년으로 줄이면 대출 가능액은 약 4억1400만원으로 2600만원가량 줄어든다. 여기에 스트레스 금리 1%포인트를 적용할 경우 대출 한도는 3억6300만원으로 줄어든다. 총 대출 가능 한도액이 7700만원 감소하는 셈이다.

금융위 관계자는 "현재 DTI에서도 스트레스 금리를 운영 중이어서 스트레스 DSR 기준을 조만간 만들 것으로 본다"며 "올해 중 시행을 목표로 금융사에 스크레스 DSR 도입 관련 가이드라인을 제공할 방침"이라고 말했다.