수도권 임대사업자 '1.5만가구', 올해 대출 만기 도래한다

정부가 오는 5월9일 다주택자의 양도소득세 중과 시행을 예고한 데 이어 수도권 아파트 대출 만기를 연장하지 않는 대출 규제를 추진한다. 서울 강남과 한강벨트를 중심으로 아파트 가격이 하락하는 가운데 주택담보대출 최대 한도인 6억원을 받을 수 있는 15억원 이하 아파트 거래가 늘어날 전망이다.


18일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 올해 1월1일부터 지난 16일까지 거래된 서울 아파트 1만1051건 중 15억원 이하는 8944건으로 80.9%에 집계됐다.

15억원 이하 아파트는 최대 9억원의 현금을 보유해야 매수할 수 있다. 강남권의 25억원 초과 아파트(최대 대출 2억원)는 최소 23억원을 현금으로 쥐고 있어야 접근이 가능하다. 강남 아파트의 문턱이 높이지며 외곽 등 접근이 용이한 지역에 실수요가 집중되는 셈이다.


부동산 플랫폼 '아파트미'에 따르면 지난달 신고가를 경신한 서울 아파트 1593건 중 절반 가량은 중저가 지역에서 발생했다. 강남3구와 한강벨트를 제외한 지역에서 786건의 아파트 신고가 거래가 이뤄졌다. 특히 15억원 이하 아파트가 많은 강서구(118건) 성북구(101건) 서대문구(75건) 관악구(68건) 등에서 신고가 거래도 나왔다.

집합건물 2채 이상 보유, 2년 만에 최저

대법원 등기정보광장에 따르면 지난달 집합건물 2채 이상 보유한 이들의 다소유지수는 11.265를 기록했다. 해당 지수는 집합건물 보유자 중 다소유자가 차지한 비율을 의미, 2023년 12월(11.243) 이후 2년 만에 최저치를 기록했다.

금융위원회는 다주택자가 보유한 수도권 아파트의 대출 만기 연장을 중단하는 규제 방안을 마련하고 있다. 이재명 대통령이 '관행적 대출 연장'의 개선을 지시한 후 수도권에 한해 다주택자와 주택임대사업자의 담보인정비율(LTV) 규제를 강화하는 방향으로 추진된다.


금융당국은 임대사업자가 수도권 규제지역에 보유한 아파트(일시 만기 상환 기준)를 1만2000가구로 파악하고 있다. 이 중 83%인 1만가구의 대출 만기가 연말 내에 도래한다. 저축은행 등 2금융권을 포함하면 올해 대출 만기가 돌아오는 수도권 아파트는 1만5000가구에 달할 전망이다.

금융당국이 다주택자의 대출을 막으면 수도권에 1만가구 이상의 아파트 매물이 증가하는 효과를 기대할 수 있다. 수도권 아파트의 높은 대출 문턱을 넘지 못한 매수세는 외곽으로 이동하는 중저가 아파트의 '키 맞추기' 현상도 심화할 전망이다.


남혁우 우리은행 부동산연구원은 "정부의 강도높은 세금·대출 규제에 무주택자 중심의 키 맞추기 시장으로 재편되고 있다"며 "10억~15억원 아파트가 밀집된 지역은 매물 총량이 증가하지만 실수요 유입이 꾸준해 양호한 가격 흐름을 보일 것"이라고 전망했다.