노후대비 부동산 어디 없나요?

중견기업 과장 한성철(40) 씨는 최근 ‘준비 없는 노후는 재앙’이라는 내용의 기사를 읽고 노후를 심각하게 고민하게 됐다. 수명은 100세를 바라보게 됐는데 직장은 60세까지 다니기가 ‘바늘구멍’ 통과하는 것만큼이나 불가능한 현실이 눈에 들어왔다. 한씨가 하루라도 빨리 노후를 준비 해야겠다는 생각이 든 이유다.

한씨는 노후 대비용 상품을 찾다가 수익성 부동산에 관심이 생겼다. 꾸준히 임대수익이 발생하는데다 작게나마 시세차익도 기대할 수 있다는 매력 때문이었다. 문제는 시장분위기다. 거래가 끊기고 수익성도 떨어진 부동산 시장에서 선방할 수 있을지 자신이 없다.


한씨가 꾸준히 노후까지 수익을 얻을 수 있는 부동산 투자, 그의 금융자산을 고려해 살펴봤다.

◆7~8%대 임대수익 기대해 볼만

한씨의 가용할 수 있는 금융자산은 1억1000만원 정도다. 최근 재미를 본 주식형 펀드 4500만원, 매달 의무적으로 70만원씩 쌓아뒀던 정기적금 3000만원, 우량주를 중심으로 시세 3500만원 가량의 주식이 한씨의 유동자산이다.


한씨의 경우를 가지고 부동산 투자에 대한 전문가들의 조언을 구했다. 부동산 투자 규모로 볼 때 1억여 원의 자금으로 투자할 수 있는 곳은 많지 않았지만, 쏠쏠한 재미를 얻을 수 있는 수익형 부동산이 없는 것은 아니었다.

대표적인 것이 오피스텔이다. 자금 부담도 크지 않고 환금성이 높다는 것이 부동산 초보자들에게 권하는 이유였다.

함영진 부동산써브 실장은 “쉬는 타이밍인 부동산 시장에서도 소형불패현상은 여전하다”면서 “실용면적 40㎡ 안팎의 오피스텔에 투자하면 7~8%대의 수익률을 기대할 수 있다”고 조언했다.

함 실장이 추천한 곳은 합정, 공덕, 양재, 논현 등 역세권 주변 지역이면서 직장인 수요가 많은 1인 가구 공략이 가능한 오피스텔이다. 또 지방 위성도시 중 도심 접근도가 뛰어난 곳은 시세에 비해 전월세 가격이 높아 투자 수익을 기대할 수 있다. 일례로 안산시 고잔동 인근 오피스텔은 66㎡의 매매가가 8500만원이지만, 임대 시세는 보증금 1000만원에 월세 60만원 정도다.

박상언 유앤알컨설팅 대표는 근로자 수요가 많은 공업·산업단지 인근을 추천했다. 박 대표는 “안산이나 부천 등 위성도시의 임대수익이 잘 나오고 있다”면서 “43㎡ 매입가 6000만원에 임대 시세는 보증금 500만원, 월세 42만~45만원 정도”라고 구체적으로 제시했다.

◆시세차익 덤일 뿐 기대는 금물

중견 건설사에 근무하는 이영진(32) 씨는 4년 전 강남의 한 오피스텔 42㎡(전용면적)에 투자했다. 삼성그룹의 서초동 이전으로 인근 임대수요가 늘 것을 예상한 것이다.

이씨의 예상은 크게 벗어나지 않았다. 매달 꾸준히 임대수익이 들어오는 것은 물론이거니와 시세도 상당히 올랐다. 1억5000만원 투자해 지금은 1억원 가량의 시세차익을 봤다. 최근 1년간 주춤한 상태지만 월 80만원가량의 임대수익이 있어 시세와 무관하게 보유 부담도 없다.

이례적이기는 하나 오피스텔의 가격 상승도 전혀 불가능하지 않다. 부동산 114의 자료에 따르면 지난 2월 오피스텔의 매매가와 전세가는 0.13%와 0.28%의 상승률을 보였다. 최근 1년 동안 가장 큰 폭으로 상승한 것. 특히 공급면적 66㎡ 미만은 1.23%나 상승했다.

전문가들은 전세 수요는 꾸준한데 비해 공급이 모자라면서 전세 수요가 오피스텔로 옮겨가면서 벌어진 일시적 현상으로 해석한다. 단기적, 국지적 상승은 있지만 시세차익을 기대하기에 한계가 있다는 것이다.

김규정 부동산 114 부장은 “1억~2억원 정도의 투자금이라면 오피스텔 투자가 나쁘지 않지만 빌라나 연립 다세대에 비해 시세차익은 낮은 편"이라고 말했다.

김 부장이 추천하는 지역은 마포, 구로, 은평, 서대문 등 구 도심권과 송파 외곽, 일원, 논현 등 강남 변두리 지역이다. 다만 지역적 특징은 큰 고려대상이 아니다. 오히려 단지별 편차가 큰 만큼 매물에 따라 임대가 잘 되는지 따져볼 필요가 있다.

김 부장은 “포트폴리오상 현금흐름이 좋아야 한다면 임대수익 높은 곳을 1순위에 두는 것이 유리하다”고 말했다.

◆시세차익 노리려면 소형 아파트나 빌라
오피스텔 임대수익으로 노후를 대비하기에 부족한 것이 사실이다. 임대수익이라고 해봐야 월 40만~80만원이 고작이다. 따라서 현재 수익률은 떨어지지만 가격 상승을 기대할 수 있는 소형 아파트나 다가구 주택에 투자하는 것도 방법이다.

공략 지역은 상대적으로 저렴한 서울 주변이다. 박 대표는 “의정부나 동두천 인근은 여전히 전·월세비용에 비해 주택 가격이 싼 1억원 미만의 소형 빌라가 많다”면서 “2007년 이후 부동산 시장 상황이 좋지 않지만 출퇴근이 가능한 역세권으로 공략하면 승산이 있다”고 말했다.

오피스텔에 비해 고정 수익은 떨어지지만 향후 시세차익을 기대할 수 있는 만큼 노후 대비용으로 적합하다는 주장이다.

소형 아파트나 빌라 임대의 경우 관리에 손이 많이 가는 단점이 있다. 김 부장은 “다세대 건물 등에 투자하면 임대수익 외 가격 상승을 기대할 수 있지만 오피스텔에 비해 임차인 관리가 어렵다는 점을 간과해선 안된다”고 충고했다.

지난해 하반기부터 건축기준 완화 움직임을 보인 원룸텔에 대해서는 우려의 목소리도 있다. 함 실장은 “수익률이 좋다는 이유로 원룸텔 등 오피스형 투자상품이 각광을 받고 있지만 구분등기가 안되는 등 불법행위가 될 수 있는 만큼 상황을 좀더 지켜볼 필요가 있다”고 당부했다.