“재개발ㆍ재건축, 관련법 개정으로 활성화 점쳐져, 분쟁예방 위한 준비도 함께해야”_법무법인 진솔 강민구 대표변호사

재건축 판정, 연한 관계없이 구조안정성 평가로 사업추진 여부 판정키로
정비사업 관련 분쟁 여전히 다양해, 사업 시행 초반 법률적 자문 적극 활용해야

최근 국토교통부가 재건축 안전진단을 구조안전평가와 주거환경중심평가로 이원화하는 내용의 '주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준'을 오는 29일부터 개정ㆍ시행한다고 밝혔다. 이를 통해 층간 소음에 취약하거나 배관설비가 낡아 주거환경이 열악한 공동주택의 재건축이 지금보다 수월해질 것으로 예상된다.

법무법인 진솔의 강민구 변호사는 “그동안 기존 재건축 안전진단에서는 구조안전성이 전체 평가 비중의 40%를 차지해 재건축 여부를 판정할 때 주민 불편사항이 충분히 반영되지 않는 한계점이 있어왔다”며 “안전진단 기준을 구조안전평가와 주거환경중심평가의 이원화를 통해 구조적ㆍ기능적 결함이 있는 노후불량 공동주택은 재건축 연한에 관계없이 구조안전성만 평가해 재건축 여부를 판정, 구조 측면에서는 안전하지만 층간소음에 취약하고 배관설비의 노후화가 심해 주민 불편이 큰 공동주택은 신설된 주거환경중심평가를 통해 재건축 여부를 판정할 수 있게 될 것”이라고 설명했다.
정비구역 지정권한 지자체장 포함, 재개발ㆍ재건축 활성화 목적으로 두고 있어

이처럼 긴급한 정비사업 지정 요건에 안전진단 결과 주택의 구조안전상 사용제한ㆍ사용금지의 사유를 추가, 시장, 군수 또는 구청장도 직접 정비구역을 지정할 수 있게 하는 ‘도시 및 주거환경정비법 개정안’이 발의되기도 했다. 이밖에도 국가ㆍ지방자치단체ㆍ주택공사 등이 총지분의 100분의 50을 초과하는 출자로 설립한 법인을 지정개발자 대상에 포함시킨 것으로 전해졌다.


강민구 변호사는 “이번 발의안은 용적률 완화에 따른 소형주택 공급의무 면제 및 건축규제 완화 등의 인센티브를 통하여 사업성을 제고해 안전사고 우려가 큰 노후화된 공동주택에 대한 정비사업을 활성화하는데 목적을 두고 있다”며 “기존 정비사업 시행에 필수 요건이었던 정비구역안의 토지면적 50% 이상 토지소유자의 동의와 토지등소유자 과반수 동의요건이 정비사업 시행에 차질을 불러일으키는 현 실정을 반영, 이를 면제한다는 내용도 포함됐다”고 전했다.

도시정비법 관련 분쟁, 민사 아닌 행정소송으로 분류... 전문적 접근 필요해

이번 개정시행 및 개정안 발의를 통해 주택재개발ㆍ개건축사업이 보다 활기를 띌 것으로 예상된다. 그러나 관련 분쟁은 여전히 잔재되어 있다. 특히 주택재개발사업을 둘러싼 청산금 분쟁은 지속적으로 제기될 것으로 예상된다. 이와 관련해 주택재개발사업을 둘러싼 청산금 분쟁은 민사소송이 아닌 행정소송으로 다퉈야 한다는 판결이 나와 눈길을 끌고 있다.


조합원 박모씨가 주택재개발 정비사업조합을 상대로 낸 분양잔금 반환소송 항소심에서 최근 원고패소 판결한 1심을 취소하고 사건을 행정법원으로 이송한 것. 이에 대해 재판부는 판결문에서 “주택재개발정비사업에서 조합원에 대한 청산금은 재개발사업의 과정에 포함되는 것이므로 공적인 법률관계이며 민사소송이 아닌 행정소송의 대상”이라며 “도시정비법상 주택재개발사업은 실체적ㆍ절차적인 면에서 강한 공공성을 띠는 공공사업이므로 그 공익성과 사업절차, 재개발조합에 대한 행정관청의 관리ㆍ감독, 조합의 법적 성격 등을 고려했을 때 조합사업의 절차와 관련한 조합원과의 관계를 규율하는 도시정비법에 의한 청구권은 공법상 권리라고 봐야 한다.”고 판시했다.

강민구 변호사는 “재개발ㆍ재건축 등 도시정비법 관련 분쟁은 일반 주택뿐만 아니라 권리금 지급 분쟁이 자주 발생하는 상가 재개발ㆍ재건축 현장에서도 다양하게 발생하고 있는 문제”라며 “관련법 개정으로 재개발ㆍ재건축 사업이 활성화될 경우 초기 단계부터 분쟁 예방 및 이해관계 협의 등 전문적 법률 조력 적극 활용해야 한다.”고 조언했다.

특히 정비사업과 관련해서는 정비구역지정처분, 주민총회, 추진위설립, 창립총회, 조합설립인가, 사업시행인가 등과 관련된 무효․ 취소 소송 등 수많은 단계마다 분쟁의 소지가 다분하다. 이러한 소송에 휘말릴 경우 정비사업 자체가 무산되는 경우도 있으므로 분쟁의 소지를 사전에 예방하기 위해서 건설 및 부동산 관련 전문 변호사의 조력을 받아 사업을 시행하는 편이 유리하다. 강변호사는 “최근에는 전문변호사에게 매도청구, 명도소송은 물론 총체적 법률자문, 등기이전, 이주 관련, 형사문제 등에 대한 토털 서비스 계약을 위임하는 사례가 늘고 있다.” 며 정비사업에 있어 변호사의 도움이 갈수록 늘어가고 있음을 강조했다.

◇ 강민구 변호사 약력

고려대학교 법학과 졸업
미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M) 졸업
사법시험합격(제31회)
사법연수원 수료(제21기)
법무법인 태평양 소속 기업담당 변호사
부산지방검찰청 동부지청 검사
수원지방검찰청 여주지청 검사
서울중앙지방검찰청 특수부 검사
미국 듀크대학교 로스쿨 Visiting Scholar
법무부장관 최우수검사 표창
울산지방검찰청 특수부 검사
수원 지방검찰청 안산지청 특수부 검사
K&P 법률사무소 대표변호사
Wagners Law Firm 캐나다 근무
미국 뉴욕주 변호사 시험 합격
법무법인 이지스 대표변호사
서울시 건설업청문주재자 선정
분당경찰서 경우회 자문변호사
예스폼 법률서식 감수 변호사
현재) 대한변호사협회 전문분야등록 (부동산. 형사법 )
법무법인 진솔 대표변호사