‘로또 잡아라’… 집값 떨어진 서울, 청약시장은 ‘광풍 주의보’

최근 집값이 하락한 서울 아파트시장과 달리 분양시장은 청약광풍 주의보가 내려졌다. 분양물량 대비 청약 대기 수요가 많아 치열한 경쟁이 예상돼서다.
15일 부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 연내 총 2528가구가 일반분양(아파트 기준. 임대제외)될 예정이며 시기가 불확실한 물량(4098가구)까지 포함하면 6626가구다.

서울에 청약자가 많다는 것은 올 초부터 꾸준히 검증된 사실이다. 지난 3월 강남구에서 분양한 디에이치자이 개포는 3만1000여명, 6월에 강동구에 분양한 고덕자이는 1만5000여명의 1순위 청약자가 몰렸다.


9·13부동산대책 발표 후 곳곳에서 집값이 하락한다는 소식에도 불구하고 서초구 래미안 리더스원은 1순위 청약에 9671명이 몰려 평균 41.69대1 경쟁률을 기록했다.

◆분양가 급등은 막아도 청약과열은 못막아

흔히 주택시장은 분양가 인상이 주변시세 상승으로 이어진다는 인식이 강하다. 특히 정비사업을 통한 신규공급 의존도가 높은 서울의 경우 일반분양분 분양가가 높게 책정될수록 조합원 입주권의 가격도 따라 오르고 이는 주변 아파트값 상승으로 연결된다. 이 때문에 분양가상한제 도입이 시급했던 것도 사실.

하지만 현재는 분양가가 주변시세보다 높게 책정될 수 없는 구조다. 주택도시보증공사(HUG)에서 최근 1년간 인근에서 분양한 아파트의 평균 분양가의 최고치를 넘거나 주변 시세의 110%를 넘으면 분양 보증 발급을 거부해 실질적인 분양가 책정을 제한하고 있어서다.


이에 따라 분양가 급등은 막았지만 동시에 주변 집값은 같이 하락해 주지 않는다.

결국 주변 집값은 하락이 미미하고 주변 시세보다 낮은 가격에 아파트가 분양되면서 시장에서는 당첨만 되면 이익이라는 생각이 팽배하다.

서울에서 아파트를 분양 받으려면 중도금 대출이 막히거나(분양가가 9억원 이상인 경우) 제한된다. 또 분양권 전매도 금지 됐지만 청약률이 수십대1을 기록하는 단지가 아직도 줄을 잇는다.

최근에 분양한 서초구 래미안 리더스원은 중도금대출도 되지 않고 당첨자는 분양대금의 자금조달계획과 출처조사 있을 것이라는 무거운 규제에도 높은 경쟁률을 기록하며 1순위에서 마감했다.

이처럼 예비 청약자는 많은데 분양소식은 감감하다.

◆물량은 적고, 경쟁자는 많고

서울은 대부분의 단지가 정비사업이라 조합과 시공사간의 이견도 분양일정 변경의 중요한 변수다. 결국 연내 서울 내에 분양하는 단지는 시공사, 조합, HUG 등이 어떤 행보를 보이느냐에 따라 분양일정이 유동적이다.

또 입법예고 된 ‘주택공급에 관한 규칙 개정안’이 이르면 이달 말부터 시행 될 예정이어서 이에 따라서도 분양 일정이 추가 조정될 가능성도 배제할 순 없다. 이 같은 변수로 분양소식을 기다려온 소비자는 심적으로 더욱 조급해 질 수밖에 없다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “최근 강남3구를 비롯해 서울 곳곳에서 집값 변동률이 마이너스를 기록하는 곳이 속출했지만 분양가는 여전히 이들 보다 낮게 책정돼 분양에 관심이 높다”며 “강남, 도심 등 실제로 서울 사람이 거주를 원하는 곳에 공급이 늦어질수록 청약경쟁은 더욱 치열해 질 것”이라고 전망했다.