[주택시장 안정화방안] "강력한 규제 집값 안정" VS "다주택자 매도 유인 약해"

정부가 지난달 민간택지 분양가상한제 지역을 지정한지 약 한달 만에 서울과 경기 일부지역을 추가 지정했다. 이번에는 고가주택의 주택담보대출비율(LTV) 한도를 더 낮춘 강력한 금융 규제도 담겼다.
국토교통부는 지난 16일 기획재정부, 금융위원회, 국세청 등과 합동브리핑을 갖고 이 같은 내용을 골자로 한 '주택시장 안정화방안'을 발표했다.

민간택지 분양가상한제 지역은 지난달 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동)와 마용성(마포·용산·성동) 일부 동, 여의도동에서 서울 13개구 전체 동, 강서·노원·동대문·성북·은평 37개 동, 경기 과천·광명·하남시 13개 동으로 늘어났다. 17일 즉시 적용된다. 정부의 이번 조치는 비규제지역의 집값이 급등하는 풍선효과가 나타났기 때문이다.


대출 규제도 강화했다. 오는 23일부터 투기지역이나 투기과열지구의 시세 9억원 초과 주택은 9억원 초과 구간에 대해 LTV 40%이 20%로 낮아진다. 15억원을 초과 주택은 주택담보대출 자체가 안된다.

전세대출이나 사업자대출을 받아 집을 사는 ‘편법’도 가로막혔다. 전세대출을 받아서 시세 9억원 이상의 집을 사거나 2주택자가 될 경우 대출을 회수한다. ‘고가주택’의 기준은 공시가격 9억원 초과에서 시세 9억원 초과로 강화했다. 현행 아파트 공시가격의 시세 반영률은 70% 미만으로 시세를 기준으로 삼으면 더 많은 주택이 규제 대상에 들어간다. KB국민은행 기준 지난 10월 서울 아파트 매매 중위가격은 8억7525만원이다. 서울에서 거래되는 아파트의 절반 정도가 규제 대상이 되는 셈이다.

부동산 전문가들은 정부의 대출 규제가 예상보다 강력한 만큼 단기적으로는 효과가 있을 것으로 봤다.


채상욱 하나금융투자 애널리스트는 "다주택자가 집값을 올리는 사이클은 지난해 9·13 대책으로 끝났다"며 "이후에는 청약시장에서 소외된 30·40대가 전세대출을 받아 전세금을 유동화하는 형태로 매수해 집값이 올랐다"고 진단했다. 그는 "이번 대책으로 이런 형태의 매수가 어려워진 만큼 수요가 위축되고 결국 부동산시장이 안정되는 효과가 나타날 것으"이라고 전망했다.

다만 정부가 다주택자 매물 확대를 위해 시행하는 종합부동산세 인상과 양도소득세 인하는 효과가 작을 것이라는 의견도 있다. 종합부동산세율은 1주택자 0.1~0.3%포인트, ‘3주택 이상’이나 ‘조정대상지역 2주택 이상’ 0.2~0.8%포인트 상향 조정된다. 2주택자의 세부담 상한은 3주택자 이상과 같은 300%로 높였다.

양도세의 경우 다주택자가 중과 세금 때문에 집을 팔지 못하는 문제를 개선하기 위해 10년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 내년 상반기 내 처분할 경우 중과를 배제했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "보유세와 양도세 모두를 강화하는 정책으로 주택보유자의 매물 출회에 대한 유인 퇴로가 여전히 좁아 보인다"며 "정부정책 효과가 유동성을 이기고 장기적 집값안정으로 이어질지 지켜볼 부분"이라고 말했다. 그는 "서울을 중심으로 가격급등 피로감이 있는 것은 사실이지만 인기지역 대기수요의 주택구입 의지를 꺾을 만큼 효과를 발휘할 수 있을지 의문"이라고 말했다.