아파트 경매투자 '중대형' 유리해… "호가 대비 25% 낮은 값에 낙찰"

"실수요자는 경매시장에 좀 더 보수적으로 접근하고 중소형 대신 중대형 아파트를 낙찰받아야 한다."
이주현 지지옥션 선임연구원은 20일 '머니S'가 주최한 제17회 머니톡콘서트 '불황 파고 넘는 부동산 투자전략'에서 '고금리 시대, 주거용 부동산 경매 투자전략'을 주제로 강연하며 이 같이 말했다.

이 연구원은 부동산 경매 투자의 세 가지 팁을 조언했다. ▲경매시장 흐름 파악 ▲전략적인 가격 산정 ▲경매 권리분석 활용 등이다. 그는 박근혜정부부터 문재인정부까지 부동산과 경매 흐름에 대해 조사한 결과 규제완화 시행 이후로 거래시장이 활발해졌다고 분석했다.


이 연구원은 "주택담보대출비율(LTV)을 50%에서 70%, 총부채상환비율(DTI)도 50%에서 60%로 완화하고 다주택자 양도소득세 중과 해제의 영향으로 거래가 늘었다"고 진단했다.

매매시장 활성화는 경매시장에도 영향을 미쳤다. 지지옥션에 따르면 2013~2016년 경매 진행 건수는 4만건에서 1만건대로 떨어졌다. 이렇게 경매 진행 건수가 줄어들면 낙찰률이 올라가게 된다. 매도자 우위 시장이 형성되면서 '감정가 대비 낙찰가 비율'(낙찰가율)은 85%에서 90%까지 상승했다.


문재인정부 당시에는 부동산 규제를 강화하면서 LTV와 DTI가 40%로 낮아졌다. 15억원 초과 주택에 대해서는 대출이 금지됐다. 다주택자 2년 양도세와 취득세도 중과했다.
거래량이 줄어들고 매매가격도 하락하는 상황에 2020년 계약갱신청구권제, 전·월세상한제, 전·월세신고제를 골자로 하는 '주택임대차보호법 개정안'(임대차3법) 시행으로 전셋값이 폭등했다.


이 연구원은 "임대차3법 중 계약갱신요구권이 도입되면서 임대인이 임차인에 제공해야 하는 거주의무가 2년에서 4년으로 늘었고 특정 지역을 중심으로 전세 수요가 몰렸다"면서 "전·월세상한제 규제를 피하기 위해 4년치 전세 상승분을 미리 반영하는 사례가 발생했다"고 분석했다.

실수요자의 내 집 마련을 목적으로 하는 경매 투자전략에 대해서 이 연구원은 중소형보다 84㎡ 초과 중대형 아파트를 추천했다. 현재 시장에서 중대형 아파트 경매는 매도 호가 대비 20~25% 정도 저렴하게 낙찰을 받을 수 있다는 게 이 연구원의 설명. 그는 "A아파트의 낙찰가율이 평균 70%대였는데 매도 호가 대비 20~25% 낮은 가격으로 낙찰을 받았다"고 설명했다.

지지옥션이 한국부동산원의 서울 아파트 면적별 매매가격을 분석한 결과에 따르면 2020년과 2022년 소형 아파트의 경우 가격이 가장 먼저 하락했다. 중대형 아파트는 유지하거나 완만하게 하락했다. 이 연구원은 "경매시장에서 중대형 아파트가 중소형보다 하방 압력이 낮고 더 싸게 구입할 수 있다"고 말했다.