강남 내리니 '노·도·강' 꿈틀…15억 아파트 주담대 연장 못하나

정부의 강도 높은 대출규제와 양도소득세 중과 시행 등 세금 압박에 한풀 꺾인 서울 매매가격 상승 폭이 8주 만에 소폭 커졌다. 강남3구(강남·서초·송파구)와 한강벨트의 매매가격은 주춤한 반면 노원구와 구로구 등 일부 외곽지역이 집값 상승세를 이끈 것으로 풀이된다.
27일 한국부동산원이 발표한 3월 넷째주(23일 기준) 서울 아파트 매매가격 동향에 따르면 서울의 주간 상승률은 0.06%로 전주(0.05%)보다 확대됐다. 이재명 대통령이 다주택자 양도세 중과 부활을 예고한 1월23일 이후 7주째 둔화됐다가 3월 넷째주 들어 반등했다.

강남 3구를 포함한 한강벨트 지역의 집값은 하락 추세다. 강남구는 전주 -0.13%에서 넷째 주 -0.17%로 하락률이 높아졌고 강동구(-0.02→-0.06%) 동작구(-0.01→-0.04%) 용산구(-0.08→-0.10%) 성동구(-0.01→-0.03%)도 하락세가 확대됐다. 반면 서초구는 -0.15%에서 -0.09%로, 송파구는 -0.16%에서 -0.07%로 낙폭이 줄었다.


서울 집값 상승률을 이끈 것은 수요가 몰린 외곽 지역이다. 지난주 0.14% 올랐던 노원구는 넷째 주 0.23%로 상승 폭을 키웠고 구로구도 0.14%에서 0.20%로 상승 폭이 크게 확대됐다. 이밖에 중랑구(0.09→0.13%) 종로구(0.11→0.14%) 강서구(0.14→0.17%) 은평구(0.15→0.17%) 강북구(0.02→0.03%) 영등포구(0.15→0.16%) 마포구(0.06→0.07%) 등에서 상승 폭이 전주보다 커졌다.

수도권의 주택 공급 부족으로 전·월세 가격이 지속해서 오르는 가운데 주택담보대출 한도가 상대적으로 큰 중저가 아파트에 수요가 몰린 것으로 풀이된다. 15억원 이하 중저가 매물은 주담대를 최대 6억원 받을 수 있어 현금 여력이 부족한 실수요자에게 진입장벽이 낮다. 실제 구로구는 2월1일∼3월26일 신고된 480건 중 10억원 이상이 74건(15.4%)이고 주담대 한도가 4억원인 15억원 초과 거래는 11건(2.3%)에 불과했다.

부동산원 관계자는 "서울은 주요 단지를 중심으로 국지적 상승 거래가 발생하고 시장 상황을 관망하는 분위기가 혼재하고 있다"며 "전·월세 매물이 부족한 지역의 임차인이 매수하는 모습을 보인다"고 말했다.
다주택자 주담대 만기연장 제한…"최대 1만2000채 매물 나올 듯"금융당국은 다음주 가계부채 관리방안을 발표하고 금융권의 가계대출 총량 목표치를 하향 조정, 주담대 별도 목표치를 두는 등 전방위 규제에 나설 방침이다. 오는 5월9일 다주택자의 양도세 중과 시행에 맞춰 금융권의 가계부채 관리목표를 강화해 주담대를 조인다는 계획이다.


그동안 금융당국은 은행에 가계대출 총량을 규제했으나 주담대 총량에 별도 목표치를 둘 방침이다. 은행은 목표치 내에서 주담대를 취급하고 나머지 비중을 신용대출, 전세자금대출, 그 외 기타 대출로 채워야 한다.

이찬진 금융감독원장은 전날 기자간담회에서 "올해 가계대출 총량관리 목표를 타이트하게, 은행에서 명목GDP 증가율의 2분의1로 관리할 것"이라며 "금융업권별로 가계대출이 늘어날 것을 기대하기 어렵다"고 말했다.

명목GDP 성장률을 4.0%로 보면 가계대출 증가율을 2.0%보다 낮게 관리한다는 뜻이다. 지난해 은행의 가계부채 증가율이 1.8%인 만큼 이보다 더 낮아져 사실상 가계부채가 순증하지 못하는 수준이 된다.

금융당국은 가계대출 관리방안에 다주택자 규제 방안도 담는다. 수도권 아파트 다주택자(개인·임대사업자)를 대상으로 대출연장을 제한하는 방안이 유력하다. 특히 다주택자가 15억원 이상 매물을 보유할 경우 대출연장을 제한해 매물 출회 실효성을 확보할 방침이다.

금융당국 관계자는 "이번 가계부채 관리방안에 따라 규제 대상이 되는 수도권의 주택 수는 1만2000채, 대출 만기 연장이 불가능한 대출 규모는 2조7000억원에서 3조원 정도"라며 "서울의 1년 공급이 1만채인 것을 고려하면 연내 시장에 풀리는 매물 속도가 빨라질 것"이라고 내다봤다.