양도세 중과 직전 3개월, 강남 아파트 매매 오르고 전세 내렸다

"다주택자 양도소득세 중과가 시행된 5월9일 전에 급매가 많았다. 어제(8월3일) 발표된 세제개편안은 하루 밖에 안 지나서 세금 문의가 한 건도 없었다. 앞으로는 있을 것이라고 예상한다. 보유세(재산세·종합부동산세)가 오르면 연금 소득으로 생활하는 은퇴 세대가 감당할 수 있는지에 대해 의견이 분분한데 실제 동문회에 나가 보면 서울 출생자들 중 자녀 독립 후 분당·일산으로 이주한 비율은 95%를 넘었다."-서울 용산 공인중개사사무소 대표 A씨
A씨는 "선진국과 같이 주식·채권에 투자해 수익을 올리고 보험·연금으로 사회보장제도를 이뤄 부동산에 의존하는 구조를 바꿔야 한다는 게 현 정부의 어젠다로 보인다"면서 "정책을 통해 짧은 시간 내에 집값을 잡는 건 어렵지만 장기적으로 보면 안정될 것"이라고 내다봤다.

정부가 고가·비거주 주택에 대한 보유세를 높이고 양도소득세 감면 혜택을 한시 부여하는 퇴로 기회를 한 번 더 주기로 했다.


'2026년 세제개편안'에 따르면 보유공제 연 4%(최대 40%) 거주공제 연 4%(최대 40%)인 1주택자 양도세 감면 혜택이 거주공제 연 8%(최대 80%)로 바뀐다. 2028년 중간 단계를 거쳐 2029년 시행한다.

서울부동산정보광장 조사에 따르면 다주택자 양도세 중과가 한 번 시행됐던 올해 5월9일 전후 각각 3개월 동안 서울 강남구 아파트의 매매 평균금액은 25억9721만원에서 27억8231만원으로 7% 상승했다. 같은 기간 전세 평균금액은 9억6249만원에서 9억1180만원으로 5% 하락했다.

올 1월부터 4월까지 강남 아파트의 매매 평균금액은 26억4505만원으로 전년 동기(31억4375만원) 대비 16% 하락했고 반대로 전세는 8억5735만원에서 9억5424만원으로 12% 상승했다. 다만 이는 토지거래허가제 해제에 따라 거래가 일시 폭증한 상황으로 강남 아파트의 매매 거래량은 같은 기간 1746건에서 932건으로 감소했다.


지난 7월23일 이재명 대통령 주재의 부동산정책 국민 대토론회에 참석해서 발언한 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 "다주택자 양도세 중과 유예 조치를 종료한 과정에 매도 효과가 있었고 정부는 초고가 주택으로 타깃 대책을 낸 것으로 본다"고 분석했다. 그는 "실거래가 40억원 이상 주택은 보유와 거주 둘 다 2028년부터 실익이 없다"면서 "보유세의 경우 큰 상관이 없어 보인다. 수백에서 수천만원이고 양도차익 십수억원과는 차이가 크다"고 설명했다.

전세 등 임대차 가격 불안 우려에 대해 채 대표는 "상위 20% 매매가가 하락하고 상위 40% 매매와 전월세는 둘 다 상승하는 올해 2~3월과 유사한 가격 흐름을 전망한다"고 내다봤다.
"양도차익 20억 아파트 매도시 3년 후 세금 4억원"정부는 공제 한도를 신설해 2028년 20억원, 2029년부터 10억원까지 공제하기로 정했다. 이에 따라 양도세 부담은 2028년부터 급격히 늘어 12억원에 취득해 2년 거주·10년 보유한 1주택을 32억원에 매도하면 세금은 내년 2억3600만원에서 2028년 3억2000만원, 2029년 4억500만원으로 증가한다.

다주택자에게는 매도 기회를 주기로 했다. 조정대상지역 주택에 대한 양도세 중과를 2027~2028년 한시 완화한다. 올해 중과를 적용받은 양도분도 내년 확정 신고 때 초과분을 돌려받을 수 있다.

2주택자 중과율은 현행 20%포인트에서 2027년 5%포인트로 낮추고, 2028년 10%포인트를 거쳐 2029년 20%포인트로 돌아온다. 3주택 이상은 현행 30%포인트에서 2027년 10%포인트, 2028년 15%포인트를 적용한 뒤 2029년 30%포인트로 다시 올린다.

장기 거주 주택의 양도세 부담은 완화한다. 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1주택은 양도세 기본공제를 연 250만원에서 연 2500만원으로 늘린다. 15억원에 취득해 10년 거주 후 30억원에 양도시 세금은 현행 4750만원에서 3900만원으로 줄어든다.

고령 1주택자도 양도세를 감면받을 수 있다. 양도일 기준 65세 이상 1주택자가 5년 이상 거주한 수도권 주택을 처분하고 6개월 내에 비수도권으로 이주하는 것이 조건이다. 이때 세 감면율은 2027년 50%(5억원 한도) 2028년은 30%(3억원 한도)다.

10억원에 취득한 1주택을 30억원에 양도하고 비수도권으로 이주시 양도 때 세금은 현행 1억6500만원에서 내년 8300만원으로 줄어든다. 2028년에 양도하면 1억8500만원에서 1억2900만원으로 감소한다. 내년 기준 10년 보유·5년 거주한 경우다. 양도 후 5년 내 다시 수도권 주택을 취득하거나 이주하면 감면세액은 추징된다.