부동산시장이 이상하다. 매매뿐 아니라 전·월세 거래량까지 요동치고 있다. 눈길을 끄는 것은 전셋값의 ‘광폭’ 상승과 월세로의 전환속도가 점점 가팔라지고 있다는 점이다. 흔히 알고 있는 시장의 정상적인 흐름이 아니다. 정확히 표현하면 기형적이다. <머니위크>는 이러한 흐름 속에서 가장 이상적인 선택은 무엇인지 상황별 대처방안에 대해 짚어봤다.
봄 이사철이 다가오면서 사상 유래 없는 전세대란이 펼쳐지고 있다. 속칭 ‘미친 전세’라는 말이 나올 정도. 특히 서울과 수도권의 아파트 전세금이 가파르게 치솟으면서 매매가격의 90%를 넘는 사례가 속출했다. 새로 살 집을 구하거나 전세계약 만기가 다가오는 세입자의 고통은 이만저만이 아니다. 전세, 내 집 마련을 위한 똑똑한 디딤돌로 삼을 순 없을까. 송승용 희망재무설계 이사를 통해 두 전세 세입자 사례를 들어보고 맞춤형 재무처방전을 받아봤다.
/사진=머니위크 DB
[사례 1] 전세 2년차 신혼부부의 날벼락
서울 강서구 등촌동에 거주하는 이새댁씨(30)는 결혼 2년 차 신혼부부다. 이씨 부부는 2년 전인 2013년 4월 25평형 아파트를 보증금 1억9000만원에 전세 계약했다. 시세보다 3000만원가량 저렴한 탓에 대출을 끼지 않고 살 수 있었다.
맞벌이인 이씨 부부는 이씨 월급 220만원, 남편 월급 260만원을 알뜰살뜰 아끼며 소득의 50%를 적금과 예금으로 저축했다. 1년 뒤엔 저축한 돈으로 자동차를 구입했고 남편과 해외여행도 다니며 부족할 것 없는 신혼을 즐겼다. 지난해 7월에는 꿈에 그리던 2세도 가졌다.
전세계약 만기가 돌아오던 어느 날, 이씨는 청천벽력 같은 말을 들었다. 집주인이 집을 매매로 내놨고 새로운 집 주인이 시세에 맞게 전세금 7000만원을 올리겠다고 한 것. 이씨는 눈앞이 캄캄해졌다. 곧 아이가 태어나는 데다 당장 손에 쥔 돈이라고는 아이가 태어났을 때 드는 병원비, 산후조리원비 등을 포함한 1000만원이 전부다.
만삭의 몸을 이끌고 집을 새로 알아보자니 막막하고 그렇다고 7000만원의 대출을 떠안자니 돈에 허덕이는 미래가 불 보듯 뻔하다. 게다가 한달 뒤면 남편 혼자 외벌이를 해야 하는 상황. 7000만원을 올렸을 경우 매매가(2억8000만~2억9000만원)와 비슷해지는 것도 걱정이다. 고민에 빠진 이씨 부부, 어떻게 하면 좋을까.
<송승용 이사의 솔루션>
☞ 매매가와 비슷한 전셋값= 전세가는 집 가격이 80% 이내여야 안전하다. 실거래가가 2억8000만원이라면 적정전세가는 2억2400만원, 최소한 2억3000만원을 넘지 않아야 한다.
하지만 이씨 부부처럼 전세가가 2억6000만원일 경우 집이 경매로 넘어가면 깡통이 되기 십상이다. 집 사이즈를 줄이거나 연립 같은 곳을 추천하지만 힘든 상황이라면 2년을 버티되 안전장치를 해두는 것이 좋다.
전세금보장신용보험에 가입하는 것인데 계약기간이 1년 이상인 세입자는 계약 후 5개월 이내 서울보증보험에 가입이 가능하다. 아파트의 경우 보험료는 전세금의 연 0.232%다. 다만, 집주인의 동의가 필요하다.
☞ 7000만원의 대출 부담= 대출을 받을 경우 이자비용이 소득의 20%를 넘지 않는 게 좋다. 원금이자 상환금액이 수입의 20%를 넘을 경우 저축은커녕 빚만 갚다 끝나는 상황이 될 수 있어서다. 큰 대출비용이 부담스럽다면 7000만원에 대한 보증금을 월세로 전환하는 것도 한 방법이다. 월세도 적은 비용이 아니지만 매매가와 비슷해지는 전세자금을 지키고 대출에 대한 부담도 줄일 수 있는 차선책이다.
☞ 외벌이 재무설계= 고정지출을 파악해야 한다. 먼저 3개월가량의 생활비를 비상금으로 확보하는 게 좋다. 출산했을 경우 예상치 못한 비상자금에 대비하기 위함이다. 비상금이 확보됐다면 생활비를 제외한 나머지를 CMA(종합자산관리계좌)에 넣어 놓고 현금 흐름을 좋게 할 필요가 있다. 지출을 잘 따져보고 불필요한 보험비용을 조정하는 등 현금을 유동성 있게 조절하는 게 중요하다.
[사례 2] 예비 신혼부부의 800만원 시한폭탄
고예신씨(33)는 오는 7월 웨딩마치를 울릴 예비신부다. 고씨는 최근 서울 송파구 잠실동에 신혼집을 마련했다. 역세권이면서 예비남편 및 고씨의 직장과 가까운 곳을 찾다가 마음에 쏙 드는 신축 빌라를 발견한 것이다. 둘이 살기 적당한 평수에 깔끔한 인테리어가 눈길을 사로잡았다. 전세가는 2억3000만원. 매매가가 2억3800만원으로 전세가와 800만원밖에 차이 나지 않는 점이 부담이었지만 융자가 없는 집주인에게 믿음이 가 고씨는 단숨에 계약했다.
고씨는 2~4년가량 이 집에서 살다 아이가 초등학교에 입학할 때쯤 집을 살 계획을 세웠다. 무리가 없어 보인다. 고씨 부부의 합산 근로소득은 연 9500만원으로 고액연봉자이기 때문. 다만 지금까지 모은 돈이 1억7000만원으로 6000만원을 대출받아야 하는 상황이다. 아직까진 신혼의 단꿈에 젖어 있는 고씨 부부. 신축 빌라의 위험을 안고 8년 안에 내 집 마련에 성공하려면 어떤 재무설계가 필요할까.
<송승용 이사의 솔루션>
☞ 신축빌라의 위험성= 전세수요가 늘어 아파트 전세 품귀현상이 일어나다 보니 빌라 전세수요가 폭증했다. 하지만 빌라는 아파트에 비해 현금성이 떨어져 ‘비추천’한다. 최악의 경우 살 것을 감안해서 집의 지분이 얼마인지, 주변 시세와 환산해서 저평가인지 고평가인지 땅 가치를 보고 계약하는 것이 좋다. 어쩔 수 없이 계약했다면 이 경우 전세금반환보증보험이 필수다. 1년에 70만원 가량을 내더라도 재산을 지키는 방법이다. 다만 2년만 살고 빨리 벗어났으면 좋겠다.
☞ 내 집 마련 재무설계= 이 부부는 1차 목표를 주택마련 자금에 두는 게 좋다. 청약통장 가입은 필수. 남편의 월급 일체를 모두 저축하는 전략을 짜야 한다. 우선 한달치 월급을 비상금으로 마련해 놓고 대출상환을 병행한 저축을 하는 게 좋다. 대출금 상환과 저축을 7대 3 비율로 갖고 가면 1년 안에 대출금을 모두 갚고 나머지를 저축으로 전환할 수 있다.
☞ 재테크 팁= 목적자금을 정해놓고 목적별로 통장 쪼개기를 하는 것도 재테크 팁이다. 자녀 출산과 더불어 지출이 늘어나면 계획대로 실천하기란 쉽지 않기 때문. 이때 주택자금, 자녀 비상자금, 경조사비, 부모님 용돈 등 목적별로 나눠 관리하면 선저축, 후지출로 이어져 재무목표 달성이 쉬워진다. 1년에 모을 금액을 목표로 정해놓고 월별로 역산해 거기에 맞는 금액을 모으는 것도 동기부여 및 목표달성에 도움된다.
세입자가 하는 고민 ‘베스트 3’
1. 전셋집, 살까 말까?
- 집을 살까 말까 고민이라면 두가지를 봐야 한다. 현금흐름과 돈을 갚을 능력이다. 삶의 질, 거주의 안정성, 현금흐름을 보고 거품이라는 판단이 든다면 피하는 것이 좋다. 소득대비 갚을 수 있는 능력도 중요한데 부부 두사람의 소득으로 집을 샀을 경우 잘 감당할 수 있을지 파악하고 무리라면 전세로 머무는 게 현명하다.
2. 전세자금 지키려면?
- 등기부등본을 떼서 근저당비율을 확인해야 한다. 등기부상 기재된 근저당설정액이 해당 주택 시가의 80% 이상 설정된 곳은 경매로 넘어갈 위험이 많으므로 피하는 것이 좋다. 전세금보장신용보험에 가입하는 것도 방법이다.
3. 집값, 오를까 떨어질까?
-집을 사서 돈을 벌 생각은 하지 않는 게 좋다. 거주의 안정성과 삶의 질을 우선적으로 선택해야 한다. 인구구조 변화추이를 보면 10년 후에는 집을 사야 하는 2030세대의 인구가 줄어든다. 다시 말해 집 살 사람이 없다는 뜻이다. 10년 뒤 집값이 오를 리는 없다.
